* 확약 반영 실질 인수 0원은 임차권등기 말소동의가 매수인의 잔여보증금 부담까지 유효하게 해소한다는 조건부 분석입니다. 명세서에 명시된 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이며, 임차인 본인의 대항력 포기 여부까지 확인된 것은 아닙니다. 확약의 효력·적용범위가 충족되지 않으면 배당표 기준 55,440,700원의 인수 위험이 남습니다.

인천지방법원 2024타경576799. 인천 부평구 부평동 화신아파트 502호, 전용 42.705㎡의 아파트입니다. 소유자는 강진욱이며, 2021년 7월 19일 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사가 2023년 7월 가압류를 설정했고, 2024년 11월 강제경매를 신청했습니다. 그런데 이 사건에는 가압류보다 먼저 대항력을 취득한 임차인이 있습니다. 보증금 규모가 최저가를 크게 웃돌기 때문에 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 다르게 접근해야 합니다.

핵심은 낙찰가와 실제 취득비용을 구분하는 것입니다. 확약이 적용되지 않는다면 최저가 66,150,000원에 낙찰받더라도, 배당받지 못한 임차보증금 55,440,700원이 추가되어 실질취득은 121,590,700원이 됩니다. 반대로 확약으로 인수 부담이 유효하게 해소된다면 실질취득은 낙찰가 66,150,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 두 경우의 가격 판단이 완전히 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 대항력

말소기준권리는 2023년 7월 17일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 과거 한빛은행·새마을금고·우리은행·신한은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.

문제는 임차인 김우철입니다. 임대차계약일은 2021년 6월 15일, 점유개시일은 2021년 7월 5일, 주민등록일은 2021년 7월 6일, 확정일자는 2021년 6월 18일입니다. 말소기준권리보다 앞서 점유·전입이 이루어졌으므로 대항력이 있는 임차인으로 분류됩니다. 임차권등기 자체는 2023년 9월 4일 이루어졌지만, 등기 시점이 말소기준권리보다 늦다는 이유만으로 선행 대항력을 배제할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.2억

김우철은 실제 임차인으로 확인되는 1명입니다. 보증금은 120,000,000원이며, 배당요구가 이루어졌고 확정일자에 기초한 우선변제권도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자이며, 실제 임차인 수에 추가하거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가 할인과 실질취득을 분리해야 한다

화신아파트의 동일 면적 거래는 2021년 7월부터 10월까지 3건이 확인됩니다. 거래 평균은 119,333,333원, 가장 최근 거래는 2021년 10월의 133,000,000원입니다. 모두 오래된 거래로, 현재 시장가격을 직접 증명하는 자료는 아닙니다.

확약 적용 시: 인수 부담이 실질 0원이라면 최저가 66,150,000원은 과거 실거래 평균 119,333,333원의 55.4%입니다. 과거 거래를 기준으로 상당한 가격 차이가 있지만, 2021년 거래만으로 현재 시세 대비 할인율이 같다고 볼 수는 없습니다.

확약 미적용 시: 최저가에 보증금 인수액을 더한 121,590,700원이 실질취득 기준입니다. 이는 과거 실거래 평균 119,333,333원을 웃돕니다. 2021년 10월 거래가 133,000,000원보다는 낮지만, 오래된 최고가성 거래 한 건을 근거로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)

집행비용 1,590,700원은 추정치입니다. 임차인에게 64,559,300원이 배당되고 보증금 부족액 55,440,700원이 남는 계산입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 청구는 동일 기관의 권리로, 별개의 실제 채무임이 확인되지 않은 이상 단순 합산하여 독립 채권으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 구조는 유지된다

후속 회차의 인수액은 회차별 추정치입니다. 집행비용 등의 추정 차이로 최저가와 인수액의 합계가 보증금 120,000,000원과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 핵심은 확약 미적용 시 매각가 하락분만큼 보증금 미회수액이 증가해 총취득비용이 보증금 부근에 머무는 구조라는 점입니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 판단하는 별도 시나리오가 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호입니다. 2001년 12월 4일 사용승인되었으며, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 5m의 도로에 접합니다.
• 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계의 상세 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 14세대 소규모 아파트로, 동일 면적 거래 표본이 2021년 3건에 그칩니다. 최근 실거래 확인이 어려운 상황과 6회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권등기 말소만을 의미하는지, 임차인의 대항력 및 잔여보증금 인수 부담까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 임차인 권리 확인. 김우철의 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약의 효력이 확인되지 않으면 55,440,700원의 예상 인수 위험을 유지해야 합니다.
• 실질취득 기준 비교. 확약 적용 시 66,150,000원, 미적용 시 121,590,700원을 기준으로 검토해야 합니다. 최저가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
• 최신 시세 확보. 확인된 거래 3건은 모두 2021년입니다. 현재 거래·매물·개별 호실 상태를 확인한 뒤 가격 판단을 갱신해야 합니다.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다. 명도 절차와 비용을 확정된 사실처럼 가정하지 않아야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 진행 확인. 2026.08.26 기일 이후 매각·유찰·변경 여부와 실제 후속 최저가를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사서·배당 관련 자료를 직접 대조한 뒤 인수액을 확정해야 합니다.

맺으며 — “최저가 49%”보다 중요한 것은 확약의 효력이다

이 사건은 감정가 135,000,000원에서 최저가 66,150,000원까지 내려온 6회 유찰 아파트입니다. 하지만 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하므로 단순한 저가 매각 물건으로 판단할 수 없습니다.

확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 볼 수 있고, 최저가와 과거 실거래 평균 사이에 큰 가격 차이가 있습니다. 반면 확약이 적용되지 않으면 배당표 기준 55,440,700원의 인수 위험이 발생하여 실질취득은 121,590,700원이 되고, 과거 실거래 평균을 웃돌게 됩니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출은 중요한 긍정적 요소이지만, 현재 확인되는 문구만으로 임차인 본인의 대항력 포기까지 확정할 수 없습니다. 여기에 6회 유찰, 14세대 규모, 2021년에 머무른 실거래 자료가 겹칩니다. 따라서 확약의 실제 효력과 현재 시세가 확인되기 전에는 가격 할인만을 근거로 판단하기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체보다 잔여보증금 인수 여부를 확정하는 것입니다.