최저가는 94,500,000원이지만, 실질취득은 122,101,000원 — 부평 화신아파트 502호

인천지방법원 2024타경576799. 부평동 화신아파트 5층 502호, 전용 42.705㎡ 아파트입니다. 소유자 강진욱은 2021년 7월 19일 이 물건을 거래가 120,000,000원에 취득했습니다. 그러나 임차인 김우철은 그보다 앞선 2021년 6월 15일 임대차계약을 체결하고, 2021년 6월 18일 확정일자를 받은 뒤 2021년 7월 5일 점유를 시작하고 2021년 7월 6일 전입했습니다.

현재 등기상 말소기준은 2023년 7월 17일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 이보다 약 2년 앞서므로 김우철은 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 확정일자와 배당요구도 갖췄지만, 매각대금 94,500,000원에서 집행비용 2,101,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당되는 금액은 92,399,000원에 그칩니다. 보증금 부족분 27,601,000원은 매수인에게 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

등기부에 과거 근저당권이 여러 차례 설정됐지만, 한빛은행·계산동새마을금고·우리은행·신한은행 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023년 7월 17일 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김우철은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 데이터상 실제 임차인 1명입니다. 보증금 120,000,000원에 대해 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 다만 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액을 배당받아도 보증금 전액을 회수하지 못합니다.

③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다

화신아파트 전용 42.71㎡ 거래는 2021년 7월부터 10월까지 3건입니다. 최저 거래가는 105,000,000원, 평균은 119,333,333원, 최신이자 최고 거래가는 133,000,000원입니다. 거래 표본이 모두 2021년에 집중돼 있어 현재 시세를 직접 보여주는 자료로 보기에는 시간 간격이 큽니다.

최저가 94,500,000원만 비교하면 거래 평균의 79.2%여서 저렴해 보입니다. 하지만 실제 부담은 최저가에 임차보증금 미배당액 27,601,000원을 더한 122,101,000원입니다. 이는 거래 평균 119,333,333원의 102.3%로 평균보다 높고, 최신 거래 133,000,000원의 91.8%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,500,000원 가정)

집행비용 2,101,000원을 제외한 매각대금 92,399,000원이 임차인에게 배당되는 가정입니다. 임차보증금 부족분 27,601,000원은 매수인 인수액으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부흥초등학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 사용승인일은 2001.12.04입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 5m 내외 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 규모가 14세대이고 확인 거래도 3건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회이며 낙찰 사례는 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위뿐 아니라 대항력 포기, 임차보증금 청구 포기, 말소 조건과 이행 시점을 문서 원문으로 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준. 확약 효력이 확인되지 않으면 현재 회차의 입찰 판단 기준은 최저가 94,500,000원이 아니라 실질취득 122,101,000원입니다.
• 임차인 배당 결과. 실제 배당표에서 김우철의 배당액과 미배당 보증금을 확인하고, 배당이의 가능성도 점검해야 합니다.
• 거래 자료 시점. 비교 거래 3건은 모두 2021년 거래입니다. 현재 매매·임대 시세를 별도로 확인하지 않으면 가격 상한을 정하기 어렵습니다.
• 환금성. 14세대 소규모 단지이고 5회 유찰된 물건입니다. 재매각 시 거래 기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 대조해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 관리사무소와 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “94,500,000원에 사는 물건이 아니다”

이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 135,000,000원이 94,500,000원까지 내려왔다는 사실만 보고 가격 메리트를 인정하는 것입니다. 김우철의 보증금은 120,000,000원이고, 임차인의 전입·점유·확정일자는 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 현재 배당 가정에 따르면 매수인이 떠안을 보증금은 27,601,000원, 실질취득은 122,101,000원입니다.

실질취득은 확인 거래 평균 119,333,333원보다 높고, 거래 표본도 모두 2021년 자료입니다. 게다가 14세대 소규모 단지이며 이미 5회 유찰됐습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 권리 위험을 해소할 가능성은 있지만, 대항력 포기와 보증금 청구 포기까지 원문으로 확인되기 전에는 인수 0원으로 평가할 수 없습니다. 결론은 명확합니다. 확약서 원문 확인 전에는 보수적 접근, 가격 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준입니다.