인천지방법원 2024타경577518. 미우해드리움 101동 16층 1604호, 전용 46.895㎡ 아파트입니다. 소유자 신유영은 2019.04.24. 거래가액 199,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2024.11.29. 주택도시보증공사가 강제경매개시결정을 받았습니다. 데이터상 말소기준권리는 이 2024.11.29. 강제경매개시결정입니다.
권리구조의 중심은 두 점유관계입니다. 김창섭은 2021.04.23. 전입·점유·확정일자를 갖추고 2023.05.22. 보증금 205,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 매각가 102,900,000원 가정 배당표에서는 집행비용을 제외한 100,659,400원이 배당되고 104,340,600원이 부족한 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있으므로 정확도 규칙상 김창섭 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
문제는 이 확약이 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않는다는 점입니다. 고춘금은 2024.05.14. 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 실제 보증금과 임대차관계가 확인되기 전에는 이 사건의 최종 실질취득비용도 102,900,000원으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경명대로 672, 101동 16층1604호 (공촌동,미우해드리움) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.895㎡ · 20층 건물 내 16층 |
| 소유자 | 신유영 · 2019.04.24. 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 102,900,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 221,838,081원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 김창섭 16층 1604호 46.895㎡ 전부 | 2021.04.23 / 2021.04.23 | 205,000,000원 | 대항력 · 우선변제 · 말소동의 확약 |
| 고춘금 | 2024.05.14 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 싸 보이지만 하락 추세와 미상 인수를 함께 봐야 한다
미우해드리움은 110세대, 2018.01.31. 준공 단지입니다. 제공된 거래 중 최근 12개월 표본은 3건이며 평균은 183,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.02. 178,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -13.7%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.76㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2025.03 | 50.76㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 2025.03 | 45.43㎡ | 18 | 184,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 183,666,666원 |
최저매각가 102,900,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%입니다. 표면 가격만 놓고 보면 거래 평균보다 크게 낮지만, 이를 그대로 “실질취득가가 시세의 56%”라고 단정해서는 안 됩니다. 김창섭 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 고춘금의 보증금과 실제 인수 여부가 미상이기 때문입니다. 또 최근 거래 흐름 자체가 -13.7%로 하락하고 있어 과거 전체 평균 203,111,111원보다 최신 거래와 최근 평균을 우선해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,240,600원 |
| 1. 임차인 김창섭 보증금 | 205,000,000원 | 100,659,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 221,838,081원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김창섭의 보증금 부족분은 104,340,600원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 김창섭 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 고춘금에게 적용되지 않으므로 고춘금 관련 인수액은 별도로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 김창섭 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 김창섭 부족분 | 실질 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 102,900,000원 | 104,340,600원 | 김창섭 0원 · 고춘금 미상 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 82,320,000원 | 124,561,760원 | 김창섭 0원 · 고춘금 미상 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 65,856,000원 | 140,729,408원 | 김창섭 0원 · 고춘금 미상 |
통상 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정됩니다. 이 사건의 김창섭은 원래 그 구조에 해당하지만, 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에 예외적으로 김창섭 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 결론을 고춘금에게 확대할 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 인천2호선 아시아드경기장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 16층 1604호이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 미우해드리움은 110세대, 2018.01.31. 준공이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -13.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 김창섭 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 매각조건과 동일하게 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 고춘금 점유관계 확인. 전입 2024.05.14.은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약 존재와 보증금을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 반복 유찰 사유 확인. 이 물건은 6회 유찰됐고 단지 평균도 3.8회입니다. 낮은 가격 자체보다 현장 상태·점유·응찰 저조 사유를 먼저 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 9건 평균 203,111,111원보다 최근 12개월 평균 183,666,666원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 하나는 풀렸지만, 아직 완전히 닫힌 권리는 아니다”
이 사건의 가장 큰 반전은 보증금 205,000,000원의 김창섭 임차권입니다. 배당표만 보면 현재 가격에서 104,340,600원이 부족해 매수인이 떠안을 구조지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 김창섭 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 그래서 최저가 102,900,000원은 최근 12개월 평균 183,666,666원과 비교해 큰 폭으로 낮습니다.
그러나 여기서 곧바로 “실질취득가 102,900,000원”이라고 확정하면 안 됩니다. 별도 점유자 고춘금은 전입만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상이 남습니다. 여기에 최근 거래 추세도 -13.7%로 하락 중이고 이미 6회 유찰됐습니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 가격을 찾는 것보다 확약의 범위와 고춘금의 실제 임대차관계를 확인해 실질취득비용을 확정하는 것입니다.
