확약으로 등록 임차권 인수는 해소되지만, 미상 임차인이 남는다 — 인천 미우해드리움 1604호

인천지방법원 2024타경577518. 인천 서구 공촌동 미우해드리움 101동 16층 1604호, 전용 46.895㎡ 아파트입니다. 감정가는 210,000,000원이고 5회 유찰된 현재 최저매각가는 147,000,000원입니다. 외형상 감정가보다 63,000,000원 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 두 임차관계의 처리입니다.

등기된 임차권자 김창섭은 2021.04.23 전입·점유·확정일자를 갖추고 보증금 205,000,000원에 대한 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 배당 시 예상 미배당액은 60,858,000원으로, 확약이 없다면 낙찰가 147,000,000원과 합친 실질취득액은 207,858,000원입니다. 즉 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 총부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.

다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 확약이 실제로 이행돼 김창섭의 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 하면, 데이터상 미배당 60,858,000원은 매수인의 실질 인수 0원*으로 평가합니다. 그러나 이 효력은 김창섭 임차권에 한정됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에 기재된 고춘금은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 별도의 인수 위험이 그대로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

② 임차관계 — 실제 조사 대상 2명

보증기관을 임차인으로 중복 합산한 구조는 아닙니다. 임차관계는 김창섭과 고춘금 2명이며, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 김창섭 임차권 말소동의 확약서 제출 주체로 표시됩니다. 김창섭의 보증금 205,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 221,838,081원을 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세

미우해드리움의 거래 표본 9건 전체 평균은 203,111,111원이지만, 여기에는 2022년 235,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 과거 고가가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 147,000,000원은 최근 12개월 평균 183,666,666원의 80.0%입니다. 김창섭 확약이 이행되고 고춘금의 추가 인수액이 0원으로 확인된다면 가격 차이는 존재합니다. 그러나 최근 가격은 과거 거래 대비 -13.7% 하락했고, 최신 거래도 178,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 전체 평균 203,111,111원 대비 72.4%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 확약 없이는 총부담이 고정된다

낙찰가가 147,000,000원에서 117,600,000원, 94,080,000원으로 내려가도 김창섭의 미배당 인수액이 그만큼 증가해 확약 미적용 실질취득액은 약 207,000,000원대에 머뭅니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮은 사건에서는 유찰이 곧 총부담 감소를 의미하지 않습니다.

* 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 이행되고 김창섭의 임차권등기가 말소되는 경우에 한해 김창섭 관련 인수액을 실질 0원으로 평가합니다. 고춘금의 보증금·대항력·인수액은 별도 확인 대상입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김창섭의 우선변제에 투입되고도 60,858,000원이 부족합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 221,838,081원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 공촌초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 인천2호선 아시아드경기장역과 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조, 콘크리트지붕 20층 건물 중 16층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m, 남측 약 6m 도로와 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며, 광로3류와 도로에 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 2018년 준공된 110세대 아파트지만 최근 거래 추세가 -13.7%로 하락했고, 거래 표본도 9건으로 많지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 이행 조건, 임차권등기 말소 시점과 매수인 보호 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
• 고춘금 임대차 확인. 보증금, 계약일, 점유 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본과 현장조사로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 말소·의무관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 설정. 확약 미이행 시 현재 회차 실질취득은 207,858,000원입니다. 최저가 147,000,000원만으로 시세와 비교해서는 안 됩니다.
• 하락장 보정. 전체 평균 203,111,111원보다 최근 12개월 평균 183,666,666원과 최신 거래 178,000,000원을 우선해 응찰가를 산정해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임차권등기와 현재 전입자가 달라 실제 점유자, 열쇠 인도, 이사 협의와 인도명령 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분과 당해세·최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약된 인수 0원과 전체 위험 0원은 다르다”

이 사건은 표면적으로 감정가 210,000,000원에서 147,000,000원까지 내려온 5회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 평균의 80.0%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 확약이 없다면 김창섭의 미배당 60,858,000원을 더한 실질취득액은 207,858,000원으로, 최근 시세보다 낮다고 보기 어렵습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약이 이행되면 김창섭 관련 인수는 실질 0원*으로 해소될 수 있습니다. 그럼에도 고춘금의 보증금·확정일자·대항력은 미상이며, 최근 거래 추세도 -13.7% 하락 중입니다. 결론은 “확약 이행과 미상 임차인 해소가 모두 확인될 때만 가격 검토 가능”입니다. 등록 임차권 하나가 해결됐다는 이유로 전체 권리가 깨끗하다고 판단해서는 안 됩니다.