의정부지방법원 2025타경65232. 고양시 일산동구 성석동 명진쉐르빌 3동 1층 102호, 다세대주택 단위세대입니다. 감정가는 160,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 78,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 49%이지만, 이 사건은 단순히 할인율만 봐서는 안 됩니다. 전입일 2021.09.13인 이헌상 임차인의 보증금이 190,000,000원으로 최저가보다 훨씬 크기 때문입니다.

말소기준으로 계산된 권리는 2022.04.04 국의 압류입니다. 이헌상의 주민등록일·점유개시일 2021.09.13은 이보다 앞서고 확정일자도 2021.08.19이므로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 현재 매각가 78,400,000원을 그대로 적용한 배당 계산에서는 집행비용 1,811,200원을 제외한 76,588,800원이 임차보증금에 배당되고, 미배당액 113,411,200원이 남습니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.15 확약서를 제출해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 정확도 규칙상 이 확약은 이헌상 임차인에게만 적용되며, 따라서 그의 미배당액 113,411,200원은 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심

데이터상 말소기준은 2022.04.04 국 압류입니다. 그 뒤 고양시·국·의정부시·안산시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체는 2023.11.08 접수됐더라도, 임차인 이헌상의 주민등록·점유개시가 2021.09.13으로 더 빠르기 때문에 대항력 판단은 임차권등기 접수일이 아니라 그 선행 점유·전입을 기준으로 봐야 합니다.

② 임차·점유 관계 — 두 사람을 분리해서 봐야 한다

이헌상은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 일반적인 계산이라면 보증금 190,000,000원 중 매각대금에서 받지 못한 금액이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이 임차인에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 제출돼 실질 인수액이 0원입니다.

반면 유승환은 2024.03.15 전입으로 말소기준인 2022.04.04보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인이 필요하지만, 현재 확인된 전입 순서만으로는 이헌상처럼 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확약은 이헌상 관련 채권에만 적용되므로 유승환의 실제 계약관계·보증금은 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 메리트가 생긴다

명진쉐르빌3동4동은 18세대이며, 동일 면적 52.89㎡ 실거래는 3건입니다. 거래가는 2021.09의 190,000,000원, 2022.09의 160,000,000원, 2023.10의 125,000,000원으로 내려왔습니다. 전체 3건 평균은 158,333,333원이지만, 과거 190,000,000원 거래가 평균을 끌어올리고 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 78,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 125,000,000원의 62.7%입니다. 이헌상 보증금 미배당액을 그대로 인수하는 사건이었다면 최저가가 낮아져도 실질취득은 보증금 수준으로 고정돼 가격 메리트가 없었겠지만, 이 사건은 확약으로 주된 인수액이 실질 0원이므로 실질취득도 78,400,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당 계산만 보면 이헌상 보증금 미배당액은 113,411,200원입니다. 그러나 2026.05.15 확약서에 따라 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 내려갈수록 인수가 커진다

확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 이헌상 임차보증금의 미배당액이 커져 매수인의 실질취득비용은 보증금 190,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 113,411,200원, 3회 유찰 시 136,507,840원, 4회 유찰 시 152,675,488원이 인수 계산됩니다. 그러나 본건은 해당 채권에 대한 포기·말소 확약이 있으므로 그 금액들을 실제 취득원가에 더하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성석삼거리 북동측 인근. 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 102호. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 646,100원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 규모. 명진쉐르빌3동4동 18세대, 2015.04.07 준공입니다. 거래 표본은 3건으로 많지 않습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.05.15 제출한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 반드시 원본으로 대조해야 합니다.
• 이헌상 임차권 말소 확인. 확약이 실제 배당·말소 절차에서 그대로 이행되는지 매각물건명세서와 법원 기록을 확인해야 합니다.
• 유승환 점유관계 확인. 2024.03.15 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 당해세 여부 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 0순위로 배당될 세금이 있는지 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 최신 거래 125,000,000원과 최근 12개월 평균 125,000,000원을 기준으로 보고, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 158,333,333원만으로 할인 폭을 판단하지 않아야 합니다.
• 거래량 확인. 동일 면적 실거래가 3건뿐이므로 개별 호수 상태와 실제 매도 호가를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.90억 인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”

표면만 보면 상당히 위험한 사건입니다. 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 78,400,000원에서 미배당액만 113,411,200원이 계산됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득비용은 보증금 수준에서 거의 고정되므로, 감정가의 49%라는 숫자는 아무런 가격 메리트가 되지 않습니다.

하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 이헌상에 관한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 그 임차인에 관한 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득 78,400,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 125,000,000원의 62.7%로 가격상 여유가 있습니다.

다만 거래가 190,000,000원에서 160,000,000원, 125,000,000원으로 내려와 시세 추세가 -28.6%라는 점, 동일 면적 거래가 3건뿐이라는 점, 세금 압류가 6건이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 시장은 하락 중입니다. 이 물건은 “최저가가 싸서”가 아니라 확약의 법적 효과를 원본으로 확인한 뒤 하락 시세 안에서 얼마까지 안전마진을 확보할 수 있는지가 승부처입니다.