인천지방법원 2024타경578108. 미추홀구 숭의동 ‘해피드림’ 7층 703호, 전용 59.63㎡ 아파트입니다. 소유자 노옥근은 2021.11.25. 소유권을 이전받았고 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류·가압류보다 그보다 먼저 들어온 임차인 서안젤라의 대항력입니다. 서안젤라는 2021.11.25. 점유를 개시하고 2021.11.26. 전입했으며, 확정일자는 2021.10.21.입니다. 말소기준으로 잡힌 2022.06.22. 국세 압류보다 전입이 빠르므로 원칙적으로는 대항력이 있습니다.
통상 구조라면 최저가 111,230,000원에 낙찰받더라도 배당 뒤 남는 보증금 91,127,220원을 매수인이 떠안을 수 있어, 낙찰가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정되는 유형입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점이 결정적으로 다릅니다. 정확도 기준에 따라 이 확약이 적용되는 서안젤라 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 따라서 가격 비교도 200,000,000원이 아니라 실질취득 111,230,000원으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578108 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 미추로 2, 7층 703호 (숭의동, 해피드림) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.63㎡ · 14층 건물 내 7층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.11.01 · 해피드림 35세대 |
| 소유자 | 노옥근 (2021.11.25. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 111,230,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,740,488원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수구조를 바꾼다
말소기준은 2022.06.22. 국세 압류입니다. 이후의 현대카드 가압류, 우리카드 가압류, 국민건강보험공단 압류, 세무서 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 임차인 서안젤라는 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이므로 원칙적으로는 미배당 보증금의 인수 문제가 생깁니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서안젤라 | 200,000,000원 | 2021.11.26 / 2021.10.21 | 2023.08.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 임대차계약일자를 2021.10.20.로 경정한 등기입니다. 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인도 없으므로, 이 자료에서 실제 확인되는 임차인은 서안젤라 1명입니다.
* 배당계산상 서안젤라의 보증금 미배당액은 91,127,220원입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인이 부담할 수 있는 금액이지만, 본건은 제출된 말소동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐도 최근 시세 아래
해피드림 전용 59.63㎡의 최근 거래는 많지 않습니다. 전체 8건 평균은 177,500,000원이지만, 과거 200,000,000원대 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 161,000,000원, 최신 거래도 2026.09. 161,000,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 대비 -10.5% 하락 추세이므로, 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.63㎡ | 5 | 161,000,000원 |
| 2025.05 | 59.63㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 59.63㎡ | 12 | 194,000,000원 |
| 2021.11 | 59.63㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 59.63㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 59.63㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 3 | 150,000,000원 |
| 2021.06 | 59.63㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.63㎡ | 1건 | 161,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 실질취득은 111,230,000원이고, 최근 12개월 평균 161,000,000원의 69.1%입니다. 이 사건에서는 최저가가 실제 취득비용과 일치하므로 가격 여유가 존재합니다. 다만 최근 시세 자체가 과거보다 10.5% 낮아진 하락 흐름이라는 점과, 최근 12개월 표본이 1건뿐이라는 점 때문에 과거 평균 177,500,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,357,220원 |
| 1. 임차인 서안젤라 보증금 | 200,000,000원 | 108,872,780원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 | 10,049,255원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 12,439,840원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 210,740,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 임차인 보증금 부족분 91,127,220원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 본 분석의 실질취득 계산은 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 적용해 그 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 처리했습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중인 전용 59.63㎡ 세대입니다. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 703호이며 사용승인일은 2016.11.01.입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동, 미추홀구청 남서측 인근. 주위는 아파트·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 원거리에 1호선 제물포역이 있으며 인근 버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 35m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다. 공시지가는 2,161,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지는 35세대로 규모가 작고, 경매 통계상 평균 유찰 5.0회·낙찰률 16.67%입니다. 최근 실거래는 확인되지만 표본이 적어 재매각 시 가격 민감도가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 적용 대상 임차권과 말소 조건을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 서안젤라의 전입은 2021.11.26.으로 말소기준 2022.06.22.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 미배당 91,127,220원은 매수인 인수 위험이 되는 구조입니다.
- 경정등기 혼동 금지. 을구 1-2번은 기존 임차권의 계약일자 경정으로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 8건 평균 177,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 161,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 추세는 -10.5%입니다.
- 반복 유찰 이유 확인. 현재 5회 유찰이고 단지 경매 평균도 5.0회입니다. 35세대 소규모 단지의 수요, 내부 상태, 관리비, 명도 상황을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 외벽 표시. 매각물건명세서 비고에 건물외벽 ‘1동’ 표시가 기재되어 있으므로 현장과 공부의 호수·동 표시를 대조해야 합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 중요한 것은 확약의 효력과 출구가격
표면만 보면 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 111,230,000원에서 91,127,220원의 미배당이 생기는 전형적인 인수형 물건입니다. 그러나 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 이 기준이면 실질취득 111,230,000원은 최신 거래 161,000,000원의 69.1%라 가격 여유가 분명합니다.
다만 이것만으로 단순한 저가 매물로 보면 곤란합니다. 이미 5회 유찰됐고 단지 경매 평균도 5.0회이며, 최근 가격은 과거 대비 10.5% 하락했습니다. 35세대 소규모 단지, 경매 낙찰률 16.67%, 세금 압류에 따른 배당 변동 가능성까지 겹칩니다. 결국 이 사건은 말소동의 확약의 적용 범위를 원문으로 확정하고, 최근 161,000,000원 수준의 시세에서 실제 매각 가능한 출구가격을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
