확약 적용 시 인수 0원*, 그러나 4회 유찰에도 ‘최근 시세와 거의 같다’ — 인천 해피드림 703호

인천지방법원 2024타경578108. 인천 미추홀구 숭의동 ‘해피드림’ 7층 703호, 전용 59.63㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 노옥근은 2021.11.25. 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 임차인 서안젤라는 그보다 앞선 2021.10.20. 임대차계약을 체결하고 2021.10.21. 확정일자를 받았으며, 2021.11.25. 점유를 시작해 2021.11.26. 전입신고를 마쳤습니다.

제공된 말소기준권리는 2022.06.22. 마산세무서장의 국세 압류입니다. 임차인의 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 서안젤라는 대항력 있는 선순위 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받을 수 있습니다. 통상 계산이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 낙찰가만 싸지는 착시가 생기는 구조입니다.

* 확약 적용 전 룰상 인수액은 44,124,600원입니다. 확약은 서안젤라 임차권에만 적용되며, 입찰 전 확약서 원문과 말소 대상·조건·효력을 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준인 2022.06.22. 국세 압류보다 서안젤라의 점유·전입이 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2023.08.29. 설정됐다는 이유만으로 후순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 임차권등기는 기존 대항력과 우선변제권을 보전하는 장치이며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 원칙적으로 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다.

2023.11.16. 등기된 을구 1-2번은 임대차계약일을 2021.10.20.로 정정한 임차권 경정등기입니다. 별도의 임차인이나 별도의 보증금 신고가 아니므로 실제 임차인은 서안젤라 1명입니다. 보증기관 승계나 대위 신고로 표시된 별도 임차인도 없습니다.

말소기준 이후의 현대카드 가압류 10,049,255원, 우리카드 가압류 12,439,840원, 국민건강보험공단 압류, 세무서 및 관악구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 임차인 배당액을 바꿀 수 있습니다.

② 회차별 인수 구조 — 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 총부담은 비슷하다

확약을 적용하지 않는 원칙 계산에서는 최저가가 158,900,000원에서 127,120,000원, 101,696,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액이 44,124,600원, 75,459,680원, 100,527,744원으로 늘어납니다. 결국 총부담은 계속 약 202,000,000원~203,000,000원에 머뭅니다. 이 때문에 대항력 임차인 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 최근 시세보다 0.7% 낮을 뿐

해피드림 동일 면적의 확인된 실거래는 7건입니다. 전체 평균은 179,857,142원이지만, 2021년의 175,000,000원~200,000,000원 거래와 2022년 194,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

확약 적용 실질취득 158,900,000원은 최신 거래 160,000,000원보다 1,100,000원 낮고, 최근 12개월 평균의 99.3%입니다. 수치상 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이는 0.7%에 불과해 취득 부대비용과 물건 상태를 흡수할 만큼 큰 할인이라고 보기 어렵습니다.

더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래는 과거 거래군보다 12.6% 낮은 흐름으로 집계됩니다. 감정가 227,000,000원이나 전체 평균 179,857,142원만 기준으로 보면 최저가가 크게 할인된 것처럼 보이지만, 하락장 보정을 거친 최근 기준으로는 시세와 거의 같은 가격입니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 158,900,000원·확약 미적용 원칙 계산)

위 배당표는 확약을 적용하지 않은 원칙 계산입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인의 실제 배당액과 룰상 부족분이 달라질 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용되면 서안젤라 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)

• 입지. 미추홀구청 남서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제물포역은 북동측 원거리에 위치해 대중교통 여건은 전반적으로 보통입니다.
• 건물. 2016.11.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,161,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 아파트로 이용 중이고 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 총 35세대의 소규모 단지이고 확인된 거래는 7건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 단지 경매 매각률도 20.0%로 가격을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 1번 서안젤라 임차권 전체를 대상으로 하는지, 말소 조건과 효력 발생 시점을 확인해야 합니다.
• 확약 불성립 시 상한 재계산. 현재 회차 룰상 인수액은 44,124,600원이고 낙찰가와 합친 부담은 203,024,600원입니다. 확약을 확인하지 않은 채 최저가만 기준으로 입찰해서는 안 됩니다.
• 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 현재 최저가 기준 매수신청보증금은 31,780,000원입니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 임차인 배당액과 룰상 미배당액이 달라질 수 있으므로 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
• 호수 식별. 매각물건명세서의 건물 외벽 ‘1동’ 표시 특별조건을 현장과 집합건축물대장·등기표시에서 대조해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 179,857,142원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 160,000,000원을 우선하고, -12.6% 하락 추세를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 권리를 바꾸지만, 가격까지 싸게 만들지는 않는다”

이 사건의 권리분석은 두 층으로 나눠야 합니다. 원칙 계산에서는 보증금 200,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 158,900,000원에 낙찰받더라도 44,124,600원을 인수하게 됩니다. 총부담은 203,024,600원으로, 이후 유찰돼도 약 200,000,000원대에서 크게 내려가지 않습니다.

그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*이 되고, 실질취득은 최저가와 같은 158,900,000원이 됩니다. 권리상 가장 큰 위험은 이렇게 해소되지만, 가격 메리트까지 생기는 것은 아닙니다. 최신 거래 160,000,000원보다 불과 1,100,000원 낮고 거래 추세는 -12.6%이며, 단지는 평균 4.0회 유찰·매각률 20.0%를 기록하고 있습니다.

권리는 확약 확인을 전제로 조건부 합격, 가격은 보수적 접근. 감정가 대비 30% 할인이라는 숫자보다 최근 시세 대비 0.7% 할인이라는 숫자가 이 물건의 실제 가격 위치를 더 정확하게 보여줍니다.