의정부지방법원 2025타경65251. 파주시 조리읍 한라아파트 106동 4층 405호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 216,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건의 말소기준은 2021년 7월 29일 접수된 우리은행 근저당권으로, 채권최고액은 182,600,000원입니다. 이후 상속으로 김주현·박종구·장윤정 3명이 공유자가 됐고, 현대카드주식회사가 7,668,727원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
말소기준 이후 접수된 경매개시결정과 파주시 압류 2건, 서울보증보험 가압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 등기상 권리는 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입세대·외국인체류 확인은 별도 절차로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65251 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 제106동 제4층 제405호 도로명주소: 경기도 파주시 조리읍 능안로 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 철근콘크리트조 20층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2000.06.15 |
| 현재 소유자 | 김주현 지분 7분의 3 · 박종구 지분 7분의 2 · 장윤정 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 현대카드주식회사 / 7,668,727원 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 8번 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 박채연이 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득한 직후 설정됐습니다. 이후 박채연으로부터 김주현·박종구·장윤정에게 상속등기가 이뤄졌고, 현대카드의 강제경매개시결정과 파주시 압류, 서울보증보험 가압류가 차례로 접수됐습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 100%, 시세 메리트는 확인 전
현재 최저매각가는 감정가와 같은 216,000,000원입니다. 본건은 2021년 6월 17일 매매를 원인으로 275,000,000원에 거래된 이력이 있으나, 이는 과거 본건 취득가일 뿐 현재 시세를 직접 보여주는 최근 비교거래는 아닙니다.
확인 가능한 동일 단지의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없으므로, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 또는 높은지를 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수 없고, 응찰 전 동일 면적·유사 층의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 216,000,000원 | 31,205,298원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 172,800,000원 | 73,800,498원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,240,000원 | 107,876,658원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 182,600,000원 | 182,600,000원 |
| 2. 경매신청 · 현대카드주식회사 | 7,668,727원 | 7,668,727원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 31,752,141원 | 21,907,273원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 21,360,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 243,381,298원 중 채권자에게 212,176,000원이 배당되고, 31,205,298원이 미배당되는 계산입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 파주시 압류 세액, 당해세 및 최우선변제금은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 조리읍 봉일천리 소재 조리읍 행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트, 중소형 공장, 전·답 등이 함께 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물 중 4층 405호이며, 사용승인일은 2000.06.15입니다. 위생·급배수·소화전·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있고 외곽 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 계획관리지역·보전관리지역·개발진흥지구·제2종지구단위계획구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 내역도 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 아파트·연립주택·다세대주택·다가구주택을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 내역이 기재돼 있어 매수자 자격별 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 외국인체류확인서, 현황조사서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 최근 실거래 대조. 신건 최저가 216,000,000원을 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 12개월 거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 무잉여 관련 기록. 1회 유찰 시 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 법원의 무잉여 통지·절차 진행 여부와 채권자의 대응을 사건기록에서 확인하세요.
- 조세채권 확인. 파주시 압류 2건의 세액이 제시되지 않았습니다. 당해세 여부와 교부청구액에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공유자 명도. 현재 소유자가 3명의 공유자로 등기돼 있습니다. 실제 점유 주체와 인도 협의 상대방을 확인하고 인도명령·명도 비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 물건은 등기 권리만 보면 구조가 명확합니다. 2021년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 접수된 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 신건 최저가 216,000,000원이 현재 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았고, 임대관계 역시 미상입니다. 더욱이 1회 유찰부터 신청채권자의 예상배당이 0원이 되는 구조여서 절차 진행 여부도 살펴야 합니다. 결론은 등기 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 확인 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 인수액이 아니라, 실제 점유관계와 최근 시세를 확인한 뒤 2.16억이 적정한지를 판단하는 데 있습니다.
