* 79,072,440원은 최저가 매각과 집행비용 추정을 전제로 한 배당 부족분입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 따른 실질 인수 해소는 확약의 효력·적용 범위 및 임차인 이건의 잔여 권리까지 확인되는 경우를 전제로 합니다.
인천지방법원 2024타경581012. 부평동 대경아파트 5층 501호입니다. 감정가는 142,000,000원이지만 6회 유찰 끝에 최저매각가격이 69,580,000원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반에도 못 미치지만, 이 물건에는 매각대금보다 훨씬 큰 임차보증금이 걸려 있습니다.
실제 임차인은 이건 1명입니다. 전입신고와 점유개시일은 2022.03.30, 확정일자는 2022.03.09이며 보증금은 147,000,000원입니다. 말소기준인 2023.05.17 압류보다 앞서 주택임대차 대항력을 갖춘 것으로 정리되어 있고, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 있습니다.
경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 별개의 신규 임차인이 아니라 이건의 보증금과 관련한 보증기관 대위·승계 신고 주체입니다. 따라서 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서까지 제출되어 있어, 배당 부족분을 그대로 인수한다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경581012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평대로104번길 30, 5층 501호 (부평동, 대경아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 거래 비교 대상 전용 43.2㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 5층 501호 |
| 건물 현황 | 사용승인 2002.02.07 · 대경가동 12세대 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.30 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 69,580,000원 · 6회 유찰 · 감정가 대비 49% |
| 매각기일 | 2026.08.26 (제공된 매각 일정 · 실제 매각 결과 별도 확인 필요) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 153,571,462원 |
| 말소기준권리 | 갑구 15번 · 2023.05.17 압류 · 국(도봉세무서장) |
| 임차인 | 이건 1명 · 보증금 147,000,000원 |
| 확약 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.28 발행 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 대항력
말소기준권리는 2023.05.17 국(도봉세무서장)의 압류입니다. 이후 계양세무서장의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
하지만 임차인 이건은 2022.03.30 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 말소기준보다 앞선 점유·전입이므로 대항력이 있는 임차인입니다. 2024.01.08 등기된 주택임차권은 말소기준 이후 등기이지만, 임차권등기 날짜만 보고 종전의 대항력을 부정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 이건 1명
| 구분 / 성명 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건 실제 임차인 · 5층 501호 전부 | 147,000,000원 | 전입 2022.03.30 확정 2022.03.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2024.01.08 | 룰상 인수 발생 확약 적용 여부 확인 |
| 보증공사 보증기관 대위·승계 신고 | 별도 합산 없음 | 이건과 동일한 권리 기초 | 승계 권리 | 중복 신고 | 말소동의 확약서 제출 별도 임차인 아님 |
보증공사는 별도 보증금을 가진 새로운 임차인이 아닙니다. 배당요구일은 이건 2024.01.08, 보증공사 2025.03.01이며, 실제 임차인의 보증금 147,000,000원만 계산합니다.
③ 시세 비교 — 싸다는 판단은 확약 적용 후에만 가능
대경가동은 12세대 규모이며, 거래 비교에 사용된 대상 면적은 43.2㎡입니다. 전체 거래 3건의 평균은 125,666,666원이지만 2021~2022년 거래와 2026년 거래의 가격 차이가 크므로 전체 평균만으로 현재 시세를 판단해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 44.45㎡ | 5층 | 100,000,000원 |
| 2022.03 | 43.2㎡ | 5층 | 147,000,000원 |
| 2021.11 | 43.2㎡ | 5층 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 125,666,666원 |
가장 최근 거래는 2026년 8월의 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 100,000,000원으로 동일하지만, 최근 거래 표본은 1건이고 면적도 대상 물건의 비교 면적과 완전히 같지는 않습니다. 따라서 이 가격을 개별 호실의 확정 시세로 볼 수는 없습니다.
그럼에도 가격 흐름은 분명하게 점검할 필요가 있습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 지표는 -27.8%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 실거래가격을 우선해야 하는 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 이건 보증금 · 우선변제 | 147,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 153,571,462원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 69,580,000원 |
집행비용 1,652,440원은 추정치입니다. 신청채권자 미배당액은 153,571,462원으로 계산되어 있으나, 보증기관의 승계 신고를 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않았습니다. 국세 압류 관련 실제 체납세액, 당해세, 최우선변제 등은 배당표에 별도 반영되어 있지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는 구조
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 69,580,000원 | 79,072,440원 | 확약 미적용 시 보증금 수준 |
| 7회 유찰 시 | 55,664,000원 | 92,737,952원 | 인수 증가로 총액 하락 효과 제한 |
| 8회 유찰 시 | 44,531,200원 | 103,670,362원 | 낙찰가 하락분을 인수액이 대부분 상쇄 |
확약이 적용되지 않는 인수형에서는 낙찰가가 하락할수록 임차인의 배당액이 줄고 매수인의 인수액은 늘어납니다. 따라서 최저가가 55,664,000원이나 44,531,200원으로 내려가도 실질취득은 대체로 보증금 147,000,000원 수준에서 유지됩니다. 집행비용 추정치까지 반영한 시나리오별 실질취득액에는 소폭 차이가 있습니다.
반대로 확약의 효력으로 해당 보증금 인수 문제가 해소된다면 각 회차의 낙찰대금을 기준으로 취득가격을 비교할 수 있습니다. 두 시나리오를 혼합하여 최저가만 할인 가격으로 제시하거나 확약 미적용 인수액을 확약 적용 후에도 그대로 더하는 계산은 모두 피해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부평동초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔과 공동주택 등이 혼재하는 주거·주상지대입니다. 감정평가상 주변환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 북측 세로를 통해 부평대로 등 간선도로로 연계됩니다. 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있으며 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 사용승인일은 2002.02.07이며 위생·급배수 및 도시가스 공급설비가 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역 관련 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되었으나 임차권등기 및 명세서상 이건의 임차관계가 확인됩니다.
- 환금성. 12세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 거래가 100,000,000원으로 낮아졌고 가격 추세도 -27.8%이므로 과거 거래 평균만으로 매도 가능 가격을 추정하는 것은 위험합니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 전문을 확인하고, 적용 대상 임차권 및 효력 발생 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 범위. 임차권등기 말소동의뿐 아니라 실제 임차인 이건의 미배당 보증금과 대항력에 따른 매수인 인수 부담이 해소되는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 대위·승계 범위와 실제 임차인 이건의 잔여 청구권을 확인하되, 동일한 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실제 배당순위. 국세 압류가 존재하므로 체납세액, 법정기일, 당해세 및 임차보증금과의 실제 우선순위를 확인해야 합니다. 제시된 예상배당표에는 해당 세액이 별도로 반영되지 않았습니다.
- 매각 결과. 제공된 매각기일 2026.08.26의 진행 결과와 이후 매각허가, 소유권 및 권리변동 사항을 확인해야 합니다.
- 명도. 임차권등기가 존재하더라도 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 실거래. 2026년 8월 거래는 전용 44.45㎡로 비교 대상 43.2㎡와 면적 차이가 있습니다. 층·향·내부상태 및 거래의 실제 성격을 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·수리비. 미납 관리비와 공용부분 부담, 노후 설비 및 내부 수리 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모, 평균 유찰 6.5회 및 최근 하락 추세를 감안하여 실제 매도 가능 가격과 거래 기간을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 사건 진행 내역을 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,958만원”보다 확약의 효력이 먼저다
이 물건의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 이건의 보증금이 147,000,000원으로 최저가를 크게 웃돌기 때문입니다. 확약이 적용되지 않으면 최저가 69,580,000원에 룰상 인수액 79,072,440원이 더해져 실질취득은 보증금 수준이 됩니다. 최근 실거래 100,000,000원보다 높은 금액이므로 이 상태에서는 저가 매수라는 평가가 성립하지 않습니다.
반면 주택도시보증공사의 확약이 잔여 보증금과 대항력에 따른 인수까지 해소하는 것으로 확인된다면 매수인 실질 인수는 0원이 될 수 있습니다. 그 경우 최저가 69,580,000원은 최근 실거래의 69.6% 수준입니다.
다만 말소동의의 범위와 실제 임차인의 잔여 권리 확인이 선행되어야 하며, 최근 가격 하락, 소규모 단지의 제한적인 거래 표본과 반복 유찰이라는 위험도 별도로 고려해야 합니다. 제공된 매각기일의 실제 진행 결과까지 확인하기 전에는 확약 적용과 취득 가능성을 확정할 수 없습니다.
핵심 결론은 확약의 법적 효력 확인, 실질 인수액 확정, 최근 하락 시세를 반영한 취득가격 검토입니다. 감정가 대비 할인율만으로 이 세 가지 판단을 대체할 수 없습니다.
