확약이 이행되면 인수 0원*, 이행되지 않으면 49,789,200원 — 부평 대경아파트 501호

인천지방법원 2024타경581012. 부평동 대경아파트 5층 501호, 전용 43.2㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최창업은 2022년 3월 9일 매매를 원인으로 거래가액 147,000,000원에 취득했고, 같은 날 임차인 이건의 임대차계약과 확정일자가 설정됐습니다. 이건은 2022년 3월 30일 전입과 점유를 시작했으며, 2024년 1월 8일 보증금 147,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.

이 사건의 말소기준권리는 2023년 5월 17일 도봉세무서장의 압류입니다. 이건의 전입일은 말소기준일보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 배당으로 돌려받지 못한 보증금 반환채무는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가 99,400,000원을 기준으로 집행비용 2,189,200원을 제외한 97,210,800원이 임차인에게 배당되고, 부족한 49,789,200원이 룰상 매수인 인수액으로 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

말소기준인 2023년 5월 17일 압류와 그 이후의 2024년 4월 18일 압류, 2024년 12월 12일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 이건은 2022년 3월 30일 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2022년 3월 9일이고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사하지만, 배당 부족분은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명

보증공사 신고는 별도의 두 번째 임차보증금이 아니라 이건의 보증금에 대한 대위·승계입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하면 안 되며, 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. 확약도 이건 임차권과 그 승계 범위에 적용되는 것으로 보되, 원본 문서에서 대상 채권·말소 조건· 이행 시점을 직접 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 반영 가격은 낮지만 거래표본이 오래됐다

대경가동은 총 12세대이고, 전용 43.2㎡로 확인되는 실거래는 2건입니다. 2021년 11월 130,000,000원, 2022년 3월 147,000,000원이며 평균은 138,500,000원입니다. 현재 최저가 99,400,000원은 이 평균의 71.8%입니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득 99,400,000원은 제공된 실거래 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최신 거래가 2022년 3월이고 표본도 2건뿐이므로, 이를 현재 시세로 곧바로 단정하기 어렵습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 5.5회, 매각률 0.0%로 나타나므로 낮은 최저가가 곧 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.

④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 위험이 사라지지 않는다

확약이 없다면 낙찰가가 99,400,000원에서 79,520,000원, 63,616,000원으로 내려갈수록 인수액은 49,789,200원에서 69,311,360원, 84,929,088원으로 증가합니다. 이것이 대항력 인수형의 핵심입니다. 낙찰가가 내려가도 실질 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 추가 유찰 자체는 확약 불이행 위험을 해결하지 못합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 99,400,000원 가정)

배당모형상 임차인 보증금 미배당액은 49,789,200원이며 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 약정대로 이행되는 경우 해당 임차인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평동초등학교 북측 인근으로 오피스텔과 공동주택이 혼재하는 주거·주상지대이며 주변환경은 보통입니다.
• 교통. 북측 세로를 통해 부평대로 등 간선도로로 연결되고, 인근에 버스정류장과 부평시장역이 있어 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 외벽은 드라이비트, 창호는 샤시창호입니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 2,899,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 절대보호구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함 또는 저촉됩니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 공동주택이고 실거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰은 5.5회, 매각률은 0.0%로 확인됩니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없으며 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 대상 임차권, 대항력 포기 여부, 말소동의 범위, 이행 시점과 조건을 매각물건명세서 원본 및 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 말소 실행 절차 확인. 낙찰·대금납부 이후 임차권등기 말소가 어떤 절차와 서류로 진행되는지 주택도시보증공사 측 확인이 필요합니다.
• 중복 보증금 금지. 보증공사는 이건 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
• 확약 밖 점유 확인. 현장 방문과 전입세대확인서를 통해 이건 외 별도 점유자가 있는지 재확인해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 제공된 최신 거래는 2022.03이고 표본은 2건입니다. 인근 중개업소의 현재 매도·임대 호가와 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 총 12세대이고 경매 매각률이 0.0%로 나타납니다. 저가 매수와 별개로 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
• 체납·세금 확인. 집행비용 추정치와 배당표에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 및 세금 자료를 대조해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 이 물건의 가격은 확약서가 결정한다

대경아파트 501호는 단순히 최저가 99,400,000원의 아파트가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 147,000,000원이고, 현재 배당모형상 부족분 49,789,200원이 발생하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 확약이 없다면 유찰이 거듭돼도 낙찰가 감소분만큼 인수가 늘어나 실질 부담은 쉽게 낮아지지 않습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 약정대로 이행돼 대항력 포기와 임차권등기 말소가 완료된다면, 해당 임차인 인수는 실질 0원*이고 99,400,000원이 실질취득 기준이 됩니다. 다만 총 12세대 소규모 단지, 2022년 실거래 2건뿐인 시세표본, 평균 유찰 5.5회와 매각률 0.0%를 감안하면 높은 등급을 주기는 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 실행 가능성이 확인되면 검토, 확인되지 않으면 대항력 인수형으로 보류.

* 배당모형상 룰상 인수액은 현재 회차 49,789,200원입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 약정된 범위대로 이행되고 대항력 포기와 임차권등기 말소가 완료되는 경우, 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약은 대상 임차권에만 적용되므로 원본의 대상·조건·기한을 반드시 확인해야 합니다.