의정부지방법원 2025타경65302. 파주시 야당동 45-79, 4층 402호 다세대주택입니다. 이 사건의 출발점은 소유자 정현철 씨가 2023.01.28. 매매로 345,000,000원에 취득한 주택이라는 사실입니다. 이후 2023.08.04. 도담자산관리대부의 가압류가 설정됐고, 2024.08.23.에는 백종윤 씨의 임차권등기가 접수됐습니다. 2026.01.05. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하면서 경매절차가 진행됐습니다.

여기서 중요한 것은 임차권등기 접수일만 보면 안 된다는 점입니다. 백종윤 씨의 전입 및 점유개시일은 2022.08.17.로, 등기부상 말소기준권리인 2023.08.04. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 분석해야 합니다. 보증금 3억 4천만원 중 현재 매각대금으로 배당되는 금액은 72,690,260원뿐이고, 명목상 부족액은 267,309,740원입니다.

그런데 이 사건에는 결정적인 반전이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로서 2026.04.24. 확약서를 제출했습니다. 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 따라서 일반적인 선순위 임차인 인수형과 달리, 이 임차인의 미배당 보증금은 확약이 유효하게 적용되면 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만, HUG 확약이 핵심이다

말소기준권리는 2023.08.04. 접수된 갑구 5번 가압류입니다. 도담자산관리대부 주식회사의 청구금액은 5,699,790원입니다. 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 임차인 권리는 별도로 판단해야 합니다. 백종윤 씨의 임대차계약일은 2022.07.25., 확정일자는 2022.07.26., 주민등록 및 점유개시일은 2022.08.17.입니다. 이는 2023.08.04. 말소기준권리보다 앞선 시점입니다. 따라서 임차권등기 접수일인 2024.08.23.만으로 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 전입·점유에 따른 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인입니다.

임차인 현황 및 권리 판정

실제 임차인은 백종윤 1명입니다. 주택도시보증공사는 백종윤의 임대차보증금반환채권을 양수한 신청채권자이며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 임차인 정보상 보증기관 대위·중복승계 신고에 해당하는 별도 임차인은 확인되지 않습니다.

핵심 반전 — 2026.04.24. 주택도시보증공사 확약서

단, 확약의 적용 범위를 넓혀 해석하면 안 됩니다. 이 확약은 백종윤 임차인의 보증금 반환채권에 한정됩니다. 별도의 임차인이나 다른 점유자가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장점유자 확인과 확약서 원본의 효력·조건·말소 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 현재 시세로 단정할 수 없다

동일 단지로 제시된 아이지움A동의 전용 50.58㎡ 거래내역은 2건입니다. 두 거래 모두 4층으로 면적과 층이 일치합니다.

거래내역상 최신 거래는 2023.01의 345,000,000원이고, 이전 거래는 2021.07의 175,000,000원입니다. 두 거래 사이 가격 차이는 제공된 추세 지표 기준 +97.1%입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이어서 이를 현재 시장의 상승 추세로 일반화하기는 어렵습니다.

최저매각가 74,430,000원은 감정가 310,000,000원의 약 24.01%입니다. 자료상 참고거래 345,000,000원과 비교하면 낮은 숫자이지만, 해당 거래가 2023.01이고 거래 표본이 2건이라는 점을 고려해야 합니다. 실제 매수 가능 가격을 판단하려면 현재 시점의 동일 면적·유사 층 실거래와 주변 매물 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 74,430,000원 가정)

배당 추정에서 임차인에게 지급되는 금액은 72,690,260원이고, 명목상 미배당 보증금은 267,309,740원입니다. 주택도시보증공사의 340,000,000원 청구는 백종윤의 보증금반환채권을 양수한 데 따른 것으로 동일한 기초채권입니다. 임차보증금과 별도 채권으로 중복 합산하지 않습니다. 확약에 따른 잔액 포기는 배당액을 늘리는 것이 아니라 매수인의 잔존 보증금 인수위험을 해소하는 효과입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 별도 확인이 필요합니다.

유찰에 따른 미배당 보증금 시나리오

명목상 미배당액은 각 시나리오에서 백종윤 보증금 중 배당되지 않는 금액입니다. 확약이 해당 임차인의 잔존 청구권 전액에 유효하게 적용된다는 전제에서만 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다. 확약이 효력을 갖지 못한다면 일반적인 대항력 임차인 인수 구조로 다시 계산해야 합니다. 특히 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금은 증가하므로, 확약서의 유효성을 확인하지 않은 상태에서 단순히 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.

④ 입지·물건 상태·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 파주시 야당동 소재 운정역 남측 인근입니다. 주변은 대부분 다세대주택으로 이루어진 주거지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 2016.09.22. 사용승인된 건물로, 개별난방설비 및 위생설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 440.0㎡, 사다리형 평지입니다. 공부상 지목은 공장용지이나 실제 현황은 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 이 공부상 지목과 실제 이용상태의 차이는 입찰 전 확인해야 합니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 현재 지정 여부와 적용 대상을 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1,052,000원/㎡입니다.
• 건물 하자. 위반건축물 사항은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아이지움A동은 7세대 규모입니다. 거래내역은 2021.07 및 2023.01 두 건뿐이고 최신 거래도 2023.01입니다. 단지 평균 유찰 횟수 3.6회와 매각률 0.0%를 고려하면 매수 후 재매각까지 시간이 걸릴 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.04.24. 제출된 주택도시보증공사의 확약서 원본을 확인하세요. 잔존 보증금반환청구권 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 내용, 효력 발생 조건 및 매각 후 이행 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 채권양수 관계 확인. 백종윤의 보증금반환채권과 주택도시보증공사의 신청채권 340,000,000원이 동일한 기초채권인지 원본 서류로 대조하세요. 별개의 임차인이나 별개의 보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유자 확인. 실제 임차인 백종윤의 현재 점유 여부, 퇴거 여부, 임차권등기 말소 이행 및 별도 점유자 존재 여부를 현장에서 확인하세요. 확약은 백종윤 임차인의 권리에 한정됩니다.
• 배당금 검증. 현재 추정 배당은 집행비용 1,739,740원, 임차인 배당 72,690,260원입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 집행비용 등은 최종 배당표에서 달라질 수 있습니다.
• 실거래 재확인. 확인된 거래는 2021.07 175,000,000원, 2023.01 345,000,000원입니다. 거래 표본이 적고 최근 거래 통계와 실제 거래일의 시점이 맞지 않으므로, 현재 동일 면적 주변 거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 토지 지목 확인. 공부상 지목은 공장용지이고 실제 이용은 다세대주택 부지입니다. 토지대장·토지이용계획·건축물대장 및 관련 인허가 사항을 대조하세요.
• 관리비 및 시설 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 개별난방 및 설비 상태, 누수·결로·내부 마감 상태 등을 확인하세요.
• 유찰과 환금성. 4회 유찰된 물건이며 단지 규모는 7세대입니다. 낙찰 후 매각 가능성, 보유기간 및 자금 회수기간을 보수적으로 판단하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “확약으로 인수는 0원, 그러나 환금성까지 0위험은 아니다”

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점에서 처음에는 상당히 위험해 보입니다. 보증금은 340,000,000원이고, 현재 최저가 74,430,000원에서 배당 후 부족액은 267,309,740원입니다. 일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 가깝게 고정되는 구조입니다.

하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 2026.04.24. 확약서가 있습니다. 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이므로, 그 효력이 인정되는 범위에서는 백종윤 임차인에 대한 미배당 보증금 267,309,740원은 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 74,430,000원, 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이라는 것이 이 사건의 핵심입니다.

그렇다고 무조건 좋은 투자물건이라고 볼 수는 없습니다. 참고거래 대비 최저가 비율은 21.6%이지만 최신 확인 거래는 2023.01이고 전체 거래 표본은 2건뿐입니다. 7세대 규모, 4회 유찰, 평균 유찰 3.6회, 매각률 0.0%라는 환금성 문제도 남아 있습니다. 과거 거래와 최저가의 단순 비율을 현재 시세 대비 확정적인 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

최종 판단은 C등급입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 가장 큰 권리상 부담인 임차보증금 인수위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 소규모 다세대의 거래 부족과 환금성, 오래된 실거래 기준, 확약서의 실제 이행 여부가 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라 확약의 법적 효력을 확실하게 확인하고, 현재 시장에서 실제로 매각 가능한 가격을 검증하는 것입니다.