의정부지방법원 2025타경65302. 파주시 야당동 아이지움A동 4층 402호, 전용 50.58㎡ 다세대주택입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이고, 2016.09.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 최상층 호실입니다. 현재 소유자는 정현철로, 2023.01.31. 거래가 345,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 위험해 보인다는 점입니다. 백종윤은 2022.08.17. 전입·점유했고 확정일자는 2022.07.26.입니다. 반면 말소기준은 2023.08.04. 도담자산관리대부 주식회사의 가압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 최저가 151,900,000원만 놓고 보면 보증금 340,000,000원을 전부 회수하지 못해 통상 매수인 인수형이 되지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 45-79 4층402호 · 경기도 파주시 하우3길 108-9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.58㎡ · 주거용 · 지상 4층 중 4층 |
| 소유자 | 정현철 (2023.01.31. 소유권이전 · 거래가 345,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 말소기준 | 2023.08.04. 가압류 · 도담자산관리대부 주식회사 · 5,699,790원 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준권리는 2023.08.04. 접수된 도담자산관리대부 주식회사의 가압류 5,699,790원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 파주시 압류, 그리고 2024.08.23. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주택임차권등기의 접수일만 보고 안전하다고 보면 안 됩니다. 임차인 백종윤의 실제 전입·점유가 2022.08.17.로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백종윤 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.17 | 2022.07.26 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 채권양수 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로 기재되어 있으므로, 보증금 340,000,000원과 신청채권자의 340,000,000원을 별개의 보증금 위험으로 이중 합산하지 않습니다. *확약이 없다는 전제의 현재 회차 룰상 인수액은 191,026,600원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
아이지움A동은 총 7세대이고, 전용 50.58㎡와 면적이 일치하는 실거래는 확인된 표본이 2건입니다. 전체 평균은 260,000,000원이지만 표본이 작고 과거 가격이 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 50.58㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2021.07 | 50.58㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | 50.58㎡ | 2건 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.58㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
확약 반영 실질취득은 현재 최저가와 같은 151,900,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 345,000,000원의 44.0%입니다. 전체 평균 260,000,000원 대비 지표는 58.4%지만, 이 값만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 345,000,000원이라는 점에서 현재 가격은 수치상 큰 폭으로 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,926,600원 |
| 1. 임차인 백종윤 보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 가압류 · 도담자산관리대부 주식회사 | 5,699,790원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 백종윤 보증금의 미회수액은 191,026,600원입니다. 다만 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 이 임차인 관련 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인으로 기재되어 있어 동일 보증금 채권을 별도의 인수위험으로 중복 계산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 운정역 남측 인근에 위치하며, 주위는 대부분 다세대주택으로 형성된 주거지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 4층 402호이며 2016.09.22. 사용승인됐습니다. 도시가스보일러 개별난방과 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이고 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 440.0㎡, 공시지가는 1,052,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 공장용지이나 현황은 대, 즉 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되고, 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 환금성. 아이지움A동은 7세대 규모이고 동일 면적 실거래 확인 건수도 2건입니다. 실거래 가격보다 낮은 매수가 가능하더라도 매도 시 거래 상대방이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.24. 제출된 확약서의 주체·대상 임차권·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 확약은 백종윤 관련 임차권에 적용됩니다. 매각 후 말소 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 배당표 중복 해석 주의. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자의 채권양수인입니다. 백종윤 보증금 340,000,000원과 신청채권자 청구 340,000,000원을 별개의 보증금 채무로 합산하지 마세요.
- 시세 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건, 전체 비교 거래는 2건입니다. 345,000,000원 한 건만으로 환금가치를 고정하지 말고 실제 매도 가능한 가격대를 별도 확인해야 합니다.
- 2회 유찰의 의미. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 건물 경매 평균 유찰이 2.6회라는 점은 낮은 가격과 별개로 수요층이 좁을 수 있음을 보여줍니다.
- 공부·현황 차이. 토지 지목은 공장용지, 현황은 다세대주택 부지입니다. 이용과 처분에 미치는 영향을 원본 서류로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기와 임차관계만 보면 이 물건은 처음부터 안전형이 아닙니다. 백종윤은 말소기준보다 앞선 2022.08.17. 전입·점유를 갖고 있고 보증금은 340,000,000원입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 191,026,600원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 위험이 생깁니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.24. 제출한 확약서는 바로 그 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 정확도 규칙상 이 임차인 관련 인수는 실질 0원*으로 처리하는 것이 맞습니다. 따라서 가격 비교 기준도 보증금 340,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득 151,900,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 345,000,000원의 44.0%로 가격 여유가 큽니다. 다만 아이지움A동은 7세대 다세대이고 실거래 표본은 2건뿐이며, 경매 평균 유찰도 2.6회입니다. 따라서 결론은 “권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 매력적, 환금성은 반드시 별도 검증”입니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 아파트형 환금성을 기대하는 접근은 피해야 합니다.
