의정부지방법원 2026타경160. 고양시 일산동구 중산동 ‘삼성캐슬’ 101동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정평가상 방3·거실·주방/식당· 욕실2·발코니·현관 등으로 이용 중이며, 건물은 사용승인일 2014.11.28.인 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택입니다. 감정가 233,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 114,170,000원입니다.
권리구조의 중심은 2014.12.18. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 151,200,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 국 압류와 2026타경160 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리카드·현대카드·롯데캐피탈 가압류와 2025타경286 강제경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 3-14 101동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·거실·주방/식당·욕실2·발코니·현관 등 · 지상4층 중 1층 |
| 소유자 | 정선우 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 114,170,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 101,700,248원 |
| 말소기준권리 | 2014.12.18. 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 151,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
소유권은 2014.12.18. 예영희에게 이전된 뒤 2015.11.30. 상속으로 정선우·정선영이 각각 지분 2분의 1을 취득했고, 2020.10.12. 정선영 지분 전부가 정선우에게 거래가액 75,000,000원으로 이전됐습니다. 권리분석상 기준점은 이 소유권 변동보다 앞서 같은 날 설정된 신한은행 근저당권입니다.
2024.07.16. 국의 압류는 말소기준권리보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2025.01.17. 주식회사 대경피앤씨의 강제경매개시결정은 2025.12.04. 이미 말소됐고, 현재 경매는 2026.01.16. 주식회사신한은행이 신청한 임의경매입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인율과는 다르다
감정가는 233,000,000원, 현재 최저매각가는 114,170,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰로 금액 자체는 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균이 확인되지 않으므로, 49%라는 숫자를 곧바로 시세 대비 할인율로 읽으면 안 됩니다.
| 건물명 | 삼성캐슬101동 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인일 | 2014.11.28. |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 단지 경매 낙찰률 | 0.0% |
③ 예상배당표 (매각가 114,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,398,380원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 151,200,000원 | 111,771,620원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 114,170,000원 가정에서는 집행비용 2,398,380원을 제외한 111,771,620원이 신한은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 39,428,380원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
배당 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 114,170,000원 | 111,771,620원 | 39,428,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 79,919,000원 | 78,080,458원 | 73,119,542원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 55,943,300원 | 54,536,321원 | 96,663,679원 | 0원 |
④ 점유·임차 — ‘없음’보다 ‘미상’에 무게
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 그러나 감정평가의 기타 참고사항에는 “임대관계: 미상”으로 기재돼 있습니다. 보증금·전입·확정일자 등 임차권 판단에 필요한 내용이 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 대항력 유무를 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 안곡고등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·학교·공원이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 성석로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2014.11.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 박공지붕 지상4층 공동주택이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약9m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 1,139,000원/㎡, 토지면적은 545.0㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가 114,170,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 비교근거가 없어 ‘저가’라고 단정할 수 없습니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2014.12.18. 신한은행 근저당권이 기준이고 이후 국 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 삼성캐슬101동은 8세대 규모이며 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나므로 재매각 가능 가격까지 함께 따져볼 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 실거래 확인 후
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2014.12.18. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 233,000,000원의 49%인 114,170,000원까지 내려왔습니다.
하지만 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 비교자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 8세대 다세대라는 규모와 단지 경매 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%까지 감안하면 이 사건은 “권리구조는 정리형, 가격·점유는 확인형”으로 보는 것이 맞습니다. 시세와 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 감정가 대비 할인폭만 보고 응찰가를 정하기 어렵습니다.
