의정부지방법원 2026타경60002. 파주시 동패동 페렌체1 101동 201호, 전용 48.78㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 차연우의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 임대차계약일 2020.03.30·2022.05.27, 점유개시일 2020.06.10, 주민등록일 2020.06.18, 확정일자 2020.05.12·2022.05.27, 임차보증금 180,000,000원·186,000,000원이 기재되어 있습니다. 이는 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙만 보면 낙찰자가 떠안을 수 있는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.01 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당으로 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 차연우 임차권의 룰상 인수 가능 금액과 별개로, 이번 매각에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60002 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 14-18 페렌체1 101동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.78㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 제2층 제201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김만희 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 186,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2018.12.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원
이 사건의 말소기준은 2026.01.05 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 차연우의 주택임차권은 등기상으로는 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 다만 2026.04.01 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 차연우 임차권에 한해서는 낙찰자 실질 인수가 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 대항력 | 배당요구 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 차연우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 대항력 있음 주민등록 2020.06.18 | 신고 2024.03.28 | 실질 0원 2026.04.01 확약서 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 현재 최저가가 비교 기준
확약으로 차연우 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 시세 비교는 현재 최저매각가 106,330,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 동일 면적 48.78㎡의 최근 거래는 2026.07 3층 158,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균도 158,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 금액의 67.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 48.78㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.78㎡ | 1건 | 158,000,000원 |
가격만 보면 감정가 217,000,000원에서 2회 유찰되어 106,330,000원까지 내려온 상태이고, 최근 실거래 158,000,000원과 비교하면 분명한 격차가 있습니다. 다만 이 시세 근거는 최근 12개월 거래 1건뿐입니다. 총 8세대 규모의 다세대라는 점까지 감안하면, 67.3%라는 수치만으로 시세를 확정적으로 단정하기보다 실제 내부 상태와 주변 개별 거래를 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 186,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 106,330,000원 가정 시 신청채권자 주택도시보증공사에 104,041,380원이 배당되고 81,958,620원이 미배당됩니다. 그러나 확약서에 따라 차연우 임차권의 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 미배당 리스크
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 81,958,620원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 113,308,758원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 135,236,131원 |
매각가가 내려갈수록 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 통상 선순위 대항력 임차권이라면 낙찰가 하락분이 매수인 인수액으로 전환되어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있지만, 본건은 바로 그 잔존보증금 청구권을 포기하는 확약이 존재합니다. 따라서 제시된 각 회차 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 야당동 운정초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·중소형공장·답 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 201호이며 사용승인일은 2018.12.19입니다. 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지는 평탄한 사다리형 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 798,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 가격 비교가 가능하지만 거래 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.01 제출된 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 차연우 주택임차권은 원래 선순위 인수권리이므로, 확약에 따른 실제 말소 이행 여부까지 확인하는 것이 중요합니다.
- 최근 거래 1건의 한계. 158,000,000원 거래 1건만으로 적정 시세를 확정하지 말고 해당 호수 상태와 주변 거래를 함께 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 감정가 217,000,000원에서 현재 106,330,000원까지 내려온 만큼 가격 외의 현장 요인이 있는지 점검해야 합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 표시를 확인하고 입찰 목적에 따른 적용 여부를 점검해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 결론을 바꾼다”
등기부만 보면 차연우의 주택임차권은 2026.01.05 강제경매개시결정보다 앞선 선순위 권리라서 매우 큰 인수 위험으로 보입니다. 임차권등기에는 180,000,000원·186,000,000원의 보증금도 적혀 있습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.04.01 제출한 확약서가 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하고 있어, 이 사건에서 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 판단은 현재 최저가 106,330,000원을 기준으로 할 수 있고, 이는 최근 실거래 158,000,000원의 67.3%입니다. 다만 총 8세대 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이며 이미 2회 유찰됐습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 가격의 매력은 현장·환금성 검증을 거쳐야 완성됩니다.
