의정부지방법원 2026타경60037. 파주시 탄현면 대동리 106-40, 103동 1층 102호로 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 한정희이며 2023.06.29. 매매로 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 225,000,000원입니다. 감정가는 470,000,000원, 현재 최저매각가는 230,300,000원으로 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려와 있습니다.
권리관계만 보면 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 현황조사·매각물건명세서에 이름이 확인되는 전입자는 윤태성·홍세화·강재민·이정웅 총 4명입니다. 이들의 전입일은 2025.01.31.~2025.08.08.로 모두 기준권리 이후이며 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아, 인수 위험과 별개로 점유관계·명도는 입찰 전 다시 확인해야 할 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60037 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 탄현면 대동리 106-40 103동 1층 102호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 탄현면 새오리로 215-73 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 4층 중 1층 102호 |
| 소유자 | 한정희 · 2023.06.29. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 470,000,000원 / 230,300,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 379,206,165원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
산정된 말소기준권리는 2020.12.17. 파주시 압류입니다. 해당 압류는 이후 2023.07.04. 해제로 말소됐지만, 제공된 권리 산정에서는 기준일이 2020.12.17.로 잡혀 있습니다. 현 소유자 한정희 명의 이후 설정된 2023.06.29. 옹진수산업협동조합 근저당 242,400,000원, 2025.07.07. 김상엽 근저당 220,000,000원과 2025.10.16. 국 압류, 2026.01.08.·2026.01.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유자 4명 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 홍세화 | 2025.01.31. | 없음 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 윤태성 | 2025.02.21. | 없음 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 강재민 | 2025.03.17. | 없음 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 |
| 이정웅 | 2025.08.08. | 없음 | 확정일자 미상 | 등기부상 권리자와 동일인 · 관계인 가능성 |
네 사람 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 자료상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이고, 특히 이정웅은 등기부상 근저당권자와 동일한 이름이어서 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 230,300,000원으로 감정가 470,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시나리오는 161,210,000원(감정가 34%), 그다음은 112,847,000원(감정가 24%)입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 실제 시장가격과의 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,024,200원 |
| 2. 근저당 · 옹진수산업협동조합 | 242,400,000원 | 226,275,800원 |
| 3. 근저당 · 김상엽 | 220,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한청상공 주식회사 | 379,206,165원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 경인서부수산업협동조합 | 379,206,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 1,220,812,330원 중 226,275,800원이 배당되고, 미배당액은 994,536,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 탄현면 성동리 소재 파주탄현일반산업단지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 4층 건물로 외벽은 돌붙임 마감 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 포장도로에 접하며 차량 진출입이 원활합니다.
- 토지이용. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 및 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 확인. 대항력은 없지만 실제 점유 여부, 임대차계약 관계와 퇴거 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 이정웅 관계 확인. 점유자 이정웅과 등기부상 근저당권자 이정웅의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 49%지만, 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대·연립주택 거래가격과 비교해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 미배당액이 994,536,530원으로 크지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 소유권·근저당 말소 확인. 과거 신탁·압류·근저당·경매개시결정의 말소 이력이 많아 최신 등기부에서 현존 권리만 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건의 권리상 핵심은 비교적 명확합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이고, 전입자 4명도 모두 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 반면 실무상 주의점은 점유와 가격입니다. 네 명 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 이정웅은 등기부상 권리자와 동일인으로 표시돼 있어 관계를 확인할 필요가 있습니다.
가격은 감정가 470,000,000원에서 2회 유찰돼 230,300,000원까지 내려왔지만, 49%라는 할인율 자체가 시세 메리트를 증명하지는 않습니다. 다세대·연립주택은 개별 물건별 가격 편차가 큰 만큼 실제 주변 거래와 비교한 뒤 응찰가를 정하는 것이 우선입니다. 결론은 권리 인수는 낮은 편, 점유 확인은 필요, 가격 판단은 별도 검증입니다.
