의정부지방법원 2026타경60076. 경기도 고양시 일산서구 주엽동 문촌마을아파트 406동 202호입니다. 전형적인 담보권 실행형 경매로, 한국주택금융공사가 신청채권자로 진행한 사건입니다. 등기상 근저당권은 존재하지만 매각으로 정리되는 구조이며, 임차인 인수 부담은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60076 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 주엽동 29 문촌마을아파트 406동 2층202호 |
| 물건종류 | 아파트 |
| 소유자 | 서남미, 서두원, 서마리, 서휘경 |
| 감정가 / 최저가 | 670,000,000원 / 469,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 955,416,915원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
말소기준권리는 2010년 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 이후 진행된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사상 인수 대상은 없습니다. 따라서 낙찰자는 기존 권리 승계 부담 없이 소유권 취득을 검토할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 있지만 하락 흐름 확인
동일 단지 비교 거래는 문촌마을4단지삼익 전용 130.38㎡ 기준 최근 거래 12건입니다. 전체 평균 거래가는 754,625,000원이지만, 최근 12개월 거래는 704,166,666원으로 낮아졌고 최신 거래는 2026년 6월 690,000,000원입니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.06 | 1층 | 690,000,000원 |
| 2026.01 | 8층 | 697,500,000원 |
| 2025.12 | 12층 | 725,000,000원 |
| 2025.06 | 12층 | 760,000,000원 |
| 2025.06 | 9층 | 780,000,000원 |
| 2025.05 | 12층 | 835,000,000원 |
| 2025.03 | 9층 | 735,000,000원 |
| 2024.11 | 6층 | 760,000,000원 |
| 2024.08 | 5층 | 750,000,000원 |
| 평균 | 12건 | 754,625,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 66.6% 수준입니다. 다만 최근 12개월 평균은 과거 전체 평균보다 낮고, 최근 거래 추세도 -8.7%입니다. 따라서 단순히 할인율만 볼 것이 아니라 시장 하락 흐름과 환금성을 함께 고려해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 469,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 7,090,000원 |
| 소유자 교부 | 461,910,000원 |
분배 데이터 기준 채권자 배당 부족액은 반영되지 않으며, 실제 배당은 당해세 등 우선권 여부에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 문촌초등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 노선버스 및 지하철 3호선 주엽역 접근성이 확인됩니다.
- 주거성. 아파트 이용 중이며 기본 위생·급배수·승강기·난방 설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 토지거래계약허가구역 등 관련 제한 사항이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 전체 평균보다 최근 거래 흐름을 우선 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 한국주택금융공사 근저당 및 경매 절차 관련 원본 등기 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임차인 인수는 없으나 실제 점유관계는 현황 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리비 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 깨끗, 가격은 시장을 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 권리관계가 단순한 안정형 경매입니다. 다만 최근 12개월 거래 평균과 최신 거래가 과거 평균보다 낮아지는 흐름이 있어, 단순 할인율만으로 판단하기보다 현재 시장 가격과 향후 환금성을 함께 검토해야 합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 시장 흐름까지 포함해야 하는 물건입니다.
