의정부지방법원 2026타경60127. 고양시 덕양구 내유동 모리안5차 102동 401호, 다세대주택입니다. 감정평가상 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방겸식당, 발코니, 현관으로 구성된 4층 건물의 4층 401호입니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 가장 먼저 남아 있는 2024.04.24. 하나카드 가압류보다 훨씬 앞서 박성준이 2022.05.31. 전입·점유를 갖췄고, 2022.05.06. 확정일자까지 받아 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인이라는 점입니다.
그대로라면 현재 최저가 120,540,000원에 낙찰될 경우 박성준 보증금 280,000,000원 중 배당 후 부족분 161,947,560원을 매수인이 떠안는 구조입니다. 낙찰가가 더 내려가면 부족분이 늘어 실질취득 총액이 보증금 부근에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.15. 확약서를 제출해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 박성준 관련 인수는 실질적으로 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 내유동 714-3 모리안5차 102동 4층401호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방3·욕실2·거실·주방겸식당·발코니·현관 · 4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 이성일 (2024.10.14. 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 현재 권리의 말소기준은 2024.04.24. 하나카드 가압류입니다. 2018.08.17. 서울축산업협동조합 근저당권은 2022.05.31. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 국 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류와 박성준 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 임차권등기의 등기일만 볼 것이 아니라 박성준의 실제 전입일 2022.05.31.을 봐야 합니다. 이는 말소기준보다 빠르므로 원칙상 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 3명, 확약 밖 미상위험 확인
| 임차인·점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성준 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.31. 2022.05.06. | 280,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 2026.05.15. 확약 |
| 홍현숙 | 2025.11.17. 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
| 차권자 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확약 밖 위험 미상 |
홍현숙은 2025.11.17. 전입으로 말소기준인 2024.04.24.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 ‘차권자’로 기재된 점유자는 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이런 경우 대항력을 있다고 단정해서도, 없다고 단정해서도 안 되며 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다. 박성준에게 제출된 확약서는 이 미상 점유자에게까지 확대 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 임차인 박성준 보증금 | 280,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,590,955원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산상 박성준 보증금의 미배당액은 161,947,560원이며, 3회 유찰 시 197,540,804원, 4회 유찰 시 222,398,564원으로 늘어납니다. 다만 박성준에 대해서는 2026.05.15. 확약서에 따라 잔존보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 있으므로 이 금액을 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다. 확약 밖 점유자의 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중이며 방3·욕실2·거실·주방겸식당·발코니·현관 구조입니다.
- 입지. 내유동문화공원 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장·근린공원·농경지·임야가 혼재하는 근교 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 도시가스 난방, 승강기, 옥외주차장이 구비돼 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거zone)·소로2류 접합, 군사시설 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 재확인. 2026.05.15. 주택도시보증공사 확약서의 잔존보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 실제 매각절차에서 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. ‘차권자’의 정확한 인적사항, 전입일, 보증금, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 보완 확인해야 합니다.
- 홍현숙 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 자체는 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 246,000,000원과 최저가 120,540,000원의 차이만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 세금·공과금 확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 아직 닫힌 결론은 아니다”
이 사건의 첫인상은 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰돼 120,540,000원까지 내려온 가격 할인입니다. 그러나 권리분석의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 박성준은 보증금 280,000,000원의 대항력 임차인이라 원칙대로라면 현재 회차에서도 161,947,560원의 인수 문제가 발생합니다. 다행히 주택도시보증공사의 2026.05.15. 확약서 때문에 그 임차인에 관한 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 ‘인수 0원 안전물건’으로 결론내리기에는 이릅니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 별도 점유자가 남아 있고, 그 사람에게는 박성준의 확약이 적용되지 않습니다. 실거래 시세도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 얼마나 유리한지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 대항력 리스크는 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유자 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
