인천지방법원 2024타경584394. 인천 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 7층 704호입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 204,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 48,980,000원까지 낮아졌다는 사실이 아니라, 낙찰자가 인수할 임차보증금 잔액입니다. 임차권자 김규리는 보증금 220,000,000원으로 2022년 2월 24일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 1월 28일입니다. 경매개시결정은 2024년 12월 24일이므로 임차권은 그보다 앞섭니다.
현재 최저매각가 48,980,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,281,640원을 제외한 47,698,360원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 172,301,640원은 매수인이 인수합니다. 따라서 최저가만 보면 감정가의 24% 수준이지만, 실제 경제적 부담은 낙찰가와 인수를 합친 221,281,640원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 유찰이 더 진행되어 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어 실질취득은 보증금 220,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584394 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 7층704호 (숭의동,한마음아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 전용 | 49.7㎡ |
| 소유자 | 박경훈 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 48,980,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 232,028,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
2017년 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권은 2022년 2월 24일 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준으로 제시된 권리는 2024년 12월 24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 반면 김규리의 주민등록·점유는 2022년 2월 24일, 확정일자는 2022년 1월 28일이고, 2024년 1월 12일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제권 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김규리 | 7층 704호 49.7㎡전부 | 220,000,000원 | 2022-02-24 / 2022-01-28 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
한마음아파트101의 전용 49.7㎡대 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 145,666,666원, 최신 거래는 2026년 9월 149,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 -17.2%로 하락 방향입니다. 현재 최저가 48,980,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 33.6%지만, 이 물건은 대항력 임차보증금 잔액을 인수하므로 비교 기준을 최저가로 잡을 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 10 | 149,000,000원 |
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.7㎡대 | 3건 | 145,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 48,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,281,640원 |
| 1. 임차인 김규리 보증금 | 220,000,000원 | 47,698,360원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 232,028,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금의 미배당액은 172,301,640원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 청구액 232,028,006원은 배당되지 않는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 용도. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 15층 건물 내 7층 704호입니다.
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 2,218,000원/㎡, 토지면적은 719.8㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함됩니다.
- 표시 확인. 공부상 ‘에이동’이나 건물 외벽에는 ‘한마음아파트 101’로 표기되어 있습니다.
- 단지 규모. 한마음아파트101은 45세대이며 사용승인일은 2017-01-23입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 우선 확인. 현재 회차 기준 미배당 보증금 172,301,640원 인수 구조를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 48,980,000원만을 시세와 비교하지 말고 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시 낙찰가 34,286,000원·인수 186,731,148원, 6회 유찰 시 낙찰가 24,000,200원·인수 196,831,804원으로 인수액이 커집니다.
- 보증금. 특별매각조건에 따라 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 건물표시 대조. 공부상 에이동과 외벽 표기 101동 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세. 최근 12개월 평균 145,666,666원, 최신 거래 149,000,000원, 최근 추세 -17.2%를 기준으로 실질취득과 비교해야 합니다.
맺으며 — “4,898만원짜리 경매”가 아니다
이 물건을 최저매각가 48,980,000원짜리 아파트로 보면 판단이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 김규리의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 172,301,640원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 221,281,640원 수준이며, 최근 12개월 거래 평균 145,666,666원과 최신 거래 149,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰되더라도 낙찰가 하락분만큼 임차보증금 미배당액이 커져 총 부담은 보증금 220,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 여기에 최근 거래 추세가 -17.2%이고 현재까지 4회 유찰된 점을 함께 보면, 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 인수와 최근 시세보다 높은 실질취득입니다.
