69,972,000원
인천지방법원 2024타경584394. 미추홀구 숭의동 한마음아파트 에이동 7층 704호, 전용 49.7㎡ 아파트입니다. 이 물건의 말소기준은 2024.12.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그러나 임차인 김규리는 그보다 앞선 2022.02.24. 전입·점유를 시작했고, 2022.01.28. 확정일자도 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저매각가 69,972,000원에서 집행비용 1,659,496원을 먼저 공제하면 임차인에게 돌아가는 예상배당은 68,312,504원입니다. 보증금 220,000,000원 중 남는 151,687,496원이 매수인 인수액입니다. 따라서 매수인이 부담하는 경제적 총액은 최저가 69,972,000원과 인수액 151,687,496원을 합친 221,659,496원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 인중로 19, 에이동 7층 704호 (숭의동, 한마음아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.7㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박경훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 69,972,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,028,006원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%인 13,994,400원 |
| 표시 확인 | 공부상 ‘에이동’, 건물 외벽은 ‘한마음아파트 101’로 표기 |
① 권리 흐름 — 취소된 근저당보다 임차권이 핵심
2017.03.09. 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권 136,500,000원은 2022.02.24. 이미 말소됐습니다. 2017년 코리아신탁주식회사 앞으로 이전된 신탁등기도 2017.03.09. 말소돼 소유권은 박경훈에게 귀속됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 과거 근저당이나 신탁이 아니라, 말소기준보다 앞선 김규리의 임차권입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김규리 7층 704호 49.7㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.02.24 | 2022.01.28 | 220,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 신고 아님 | 151,687,496원 |
김규리는 임대차계약일 2022.01.26., 확정일자 2022.01.28., 전입·점유일 2022.02.24.이며, 2024.01.12. 임차권등기를 마치고 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준 2024.12.24.보다 빠르므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
한마음아파트101 전용 49.7㎡대의 최근 12개월 거래 4건 평균은 144,500,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 12층의 148,000,000원입니다. 현재 최저가 69,972,000원만 보면 최근 평균의 48.4%로 보이지만, 인수액까지 포함한 실질취득 221,659,496원은 최근 평균의 153.4%, 최신 거래의 149.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2026.02 | 49.7㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 49.7㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 49.8㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 49.7㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2022.08 | 49.92㎡ | 15 | 280,000,000원 |
| 2021.11 | 49.7㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 166,857,142원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 144,500,000원 |
전체 평균 166,857,142원에는 2022.08.의 280,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 144,500,000원이고 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -26.5%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 실질취득은 최근 평균보다 77,159,496원, 최신 거래보다 73,659,496원 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·감정가 34.3% | 69,972,000원 | 151,687,496원 | 221,659,496원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% | 48,980,400원 | 172,301,247원 | 221,281,647원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 34,286,280원 | 186,730,873원 | 221,017,153원 |
매각가가 69,972,000원에서 48,980,400원, 34,286,280원으로 내려가도 예상 인수액은 151,687,496원에서 172,301,247원, 186,730,873원으로 증가합니다. 실질취득은 각 회차 모두 221,000,000원대입니다. 집행비용 추정액 차이만큼 총액이 소폭 변할 뿐, 유찰이 실질적인 매입원가 절감으로 이어지지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 69,972,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 매각가의 약 2.4% 추정 | - | 1,659,496원 |
| 1. 임차인 김규리 보증금 우선변제 | 220,000,000원 | 68,312,504원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 232,028,006원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 151,687,496원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 232,028,006원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 숭의역 북동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 2017.01.23. 사용승인된 45세대 단지로, 난방·위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 표시 차이. 공부상 에이동이지만 건물 외벽은 한마음아파트 101동으로 표기돼 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래는 140,000,000원~150,000,000원 수준이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -26.5%입니다.
- 경매 이력. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 판단해야 합니다. 현재 기준 총액은 221,659,496원입니다.
- 유찰 착시 금지. 다음 회차로 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 221,000,000원대에 머뭅니다.
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 13,994,400원을 준비해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서·주민등록·확정일자·배당요구·매각물건명세서를 대조하고 배당액을 재계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부와 명도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 에이동과 외벽 101동 표시가 동일 물건인지 현황·건축물대장과 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.01. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 2022.08.의 280,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 우선해야 합니다.
맺으며 — “69,972,000원에 사는 경매가 아니다”
이 물건은 감정가 204,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 69,972,000원까지 내려왔습니다. 그러나 김규리의 대항력 있는 보증금 220,000,000원이 존재하고, 현재 예상배당 후 151,687,496원이 남습니다. 매수인의 실질취득은 221,659,496원으로, 최근 12개월 평균 144,500,000원과 최신 거래 148,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
4회 또는 5회 유찰까지 기다려도 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 증가해 총부담은 221,000,000원대에 머뭅니다. 최근 거래 추세도 -26.5%인 하락 구간입니다. 낮은 최저가가 아니라 높은 실질취득이 본질이며, 권리와 가격을 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.