🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 💰 1,309,670,000원 📐 5,323㎡
의정부지방법원 2026타경60142. 경기도 고양시 일산서구 구산동 1693-1 토지와 창고·사무실·숙소 등으로 이용되는 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 지목이 전, 면적은 5,323㎡이고 농림지역·농업진흥구역에 포함됩니다. 감정가 2,672,788,200원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 1,309,670,000원입니다. 가격만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 동일 물건 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하기는 어렵습니다.
권리관계의 핵심은 2022.02.17. 설정된 이성환의 가처분입니다. 등기자료상 이 권리는 말소기준권리보다 앞서 있어 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 가처분권자인 신청채권자 이성환이 최고가매수인 또는 그 승계인이 매각대금을 완납한 뒤 해당 가처분 말소등기를 신청할 경우 이의 없이 동의한다는 2026.01.21.자 가처분말소동의서가 제출돼 있습니다. 따라서 금액 인수는 0원으로 계산되지만, 낙찰 후 실제 말소등기가 완료되는지까지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60142 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 구산동 1693-1 · 경기도 고양시 일산서구 법곳길 504-15 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 · 창고 및 사무실 등 · 창고 및 숙소 등 |
| 토지 | 5,323㎡ · 지목 전 · 토지이용상황 답창고 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유관계 | 농업회사법인주식회사비에스연구개발 3분의 2 · 이성환 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,672,788,200원 / 1,309,670,000원 (2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 일괄매각 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 가처분은 말소동의서 확인이 핵심
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있어 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 핵심은 2022.02.17. 이성환의 가처분으로, 말소기준권리보다 앞서 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 이후 2025.10.16. 이성환 지분에 설정된 농업회사법인주식회사비에스연구개발의 423,333,333원 가압류가 말소기준이고, 2026.01.22. 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 1,309,670,000원으로 감정가 2,672,788,200원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 916,769,000원, 4회 유찰 시 641,738,300원입니다. 다만 이 물건은 동일 물건 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 1,309,670,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 916,769,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 641,738,300원 | 0원 |
세 시나리오 모두 현재 계산된 채권 423,333,333원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려가도 금액상 인수액이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 권리상 가처분 말소 절차와 농지취득자격증명 문제는 가격이 내려간다고 없어지는 위험이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,309,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,496,700원 |
| 2. 갑구 17번 가압류 · 농업회사법인주식회사비에스연구개발 | 423,333,333원 | 423,333,333원 |
| 3. 갑구 18번 경매개시결정 · 이성환 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 870,839,967원 |
현재 회차 매각가 기준 계산에서는 가압류 423,333,333원이 전액 배당되고 870,839,967원이 소유자 교부액으로 남습니다. 경매개시결정의 채권액은 반영되지 않았으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 금액 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산IC 남동측 인근이며, 주변은 전·답 등 농경지와 창고가 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으나, 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용여건은 다소 불편합니다.
- 건물. 창고, 창고 및 사무실, 창고 및 숙소 등으로 이용되고 있으며 경량철골조 기타지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 지목 전, 면적 5,323㎡, 공시지가 262,400원/㎡, 농림지역·농업진흥구역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·농업진흥구역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1에 필요합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로 발급 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농업진흥구역. 주말체험영농 목적으로 취득할 수 없고, 농취증 신청 시 원상복구계획서 제출이 필요합니다.
- 가처분 말소. 2022.02.17. 가처분은 등기상 인수 대상입니다. 2026.01.21. 말소동의서에 따라 대금 완납 후 실제 말소등기 완료까지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물 및 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 말아야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 취득 가능성 확인이 먼저”
이 사건은 감정가 2,672,788,200원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 1,309,670,000원까지 내려왔습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원이고, 2022.02.17. 가처분도 권리자가 말소동의서를 제출해 매각대금 완납 후 말소 절차를 밟을 수 있는 구조입니다. 그러나 이를 곧바로 권리가 완전히 깨끗한 물건으로 볼 수는 없습니다. 가처분 말소등기 완료 확인이 필요하고, 무엇보다 농업진흥구역의 농지에 대해 농지취득자격증명을 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않는 위험이 있습니다. 실거래 비교 근거도 없는 만큼 결론은 가격만 보면 크게 내려왔지만, 농취증·원상복구·가처분 말소 절차를 먼저 해결할 수 있는 응찰자에게만 검토 가능한 물건입니다.
