의정부지방법원 2026타경60146. 고양시 덕양구 고양동 소노하임고양 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 단순한 ‘인수 있음/없음’이 아닙니다. 전홍규는 2021.02.25 전입·점유, 2021.03.02 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2022.04.07 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 보증금도 194,000,000원으로 최저매각가 110,740,000원보다 큽니다.
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서도 예상배당 후 부족분은 85,610,360원으로 계산돼, 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자만 보고 싸다고 판단할 수 없는 물건이었습니다. 하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 전홍규의 잔존보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 전홍규에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 고양동 1132-24 소노하임고양 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 권영만 (2020.10.17 매매 · 2021.02.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 194,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.04.07 갑구 5번 압류 · 국 · 안산세무서장 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인 뒤에 말소기준이 있다
말소기준은 2022.04.07 국세 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 고양시·의정부시·국·안산시 압류, 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 주택임차권등기는 2023.03.29 접수됐지만, 그 기초가 되는 전홍규의 전입·점유는 2021.02.25로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기의 접수일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전홍규 | 2021.02.25 / 2021.03.02 | 194,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 채권양수 확약 적용 |
| 이진서 | 2024.07.01 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전홍규. 전입이 말소기준보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖춘 선순위 임차인입니다. 현재 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 108,389,640원을 배당받고 85,610,360원이 부족한 것으로 계산됩니다. 원칙대로라면 이 부족분은 매수인 인수 가능성이 있는 금액입니다.
이진서. 전입일은 2024.07.01로 말소기준인 2022.04.07보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 특히 주택도시보증공사의 확약은 전홍규의 보증금 채권에만 적용되므로, 이진서와 같은 확약 밖 점유자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다. 현재 자료상 대항력 인수위험은 확인되지 않지만, 보증금 미상인 만큼 매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 임차인 전홍규 보증금 · 우선변제 | 194,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 194,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 전홍규 보증금 부족분은 85,610,360원입니다. 3회 유찰 시에는 118,277,324원, 4회 유찰 시에는 141,114,127원으로 룰상 미배당액이 커집니다. 그러나 주택도시보증공사의 2026.05.15 확약으로 전홍규에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 고양동 소재 목암초등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트 단지·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 등 대중교통시설이 있어 감정평가상 교통상황은 대체로 보통 수준입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 일단의주택단지조성사업지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 이 사건은 이미 2회 유찰됐고 현재 최저가가 감정가의 49%입니다. 실거래 자료가 없어 가격 수용성은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.15 제출된 확약서가 전홍규의 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 실제로 담고 있는지 원본을 대조하세요.
- 전홍규 임차권등기. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 말소 조건과 실제 말소 절차를 확인하세요.
- 이진서 점유관계. 전입은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인하세요.
- 조세채권. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고, 소노하임고양 및 인근 다세대의 최근 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 회차 85,610,360원, 3회 유찰 시 118,277,324원, 4회 유찰 시 141,114,127원은 확약 전 룰상 미배당액입니다. 확약 적용 시 전홍규에 대한 실질 인수는 0원입니다.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 포기할 물건도, “49%”만 보고 살 물건도 아니다
이 사건은 표면만 보면 어렵습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 전홍규가 있고 보증금은 194,000,000원, 현재 회차 예상 미배당액도 85,610,360원입니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 더 내려가도 부족분이 늘어나는 대항력 인수형이어서, 최저가만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 되는 구조입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.05.15 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약하면서 핵심 위험이 달라졌습니다. 전홍규에 대한 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 확약은 전홍규에게만 적용되므로 이진서의 점유·보증금 관계, 조세채권, 확약서와 명세서 원본은 별도로 확인해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최저가가 110,740,000원까지 내려왔지만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 권리위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 점유·조세 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
