의정부지방법원 2026타경60166. 파주시 광탄면 분수리의 토지와 자원순환관련시설·사무실·창고 등이 함께 매각되는 물건입니다. 말소기준권리는 2024.01.31. 중소기업은행 근저당권 1,560,000,000원이고, 그 뒤 설정된 주식회사비쏘실내건축디자인 근저당권과 신용보증기금·한국무역보험공사·중소기업은행의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 2022.04.08., 2022.06.15., 2022.09.21.부터의 점유신고가 모두 말소기준권리보다 빠르며 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 여부와 인수액을 최종 확정하려면 원문 서류의 보완 확인이 필요합니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 1,015,620,000원입니다. 그러나 이 물건은 “49%까지 떨어졌으니 싸다”는 식으로 접근하면 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 않는다면 그 금액은 낙찰대금 밖에서 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준도 최저가 하나가 아니라 최저가와 실제 인수액을 합한 실질취득가여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60166 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 광탄면 분수리 236-40 · 경기도 파주시 광탄면 장지산로368번길 69-57 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(3~5) 자원순환관련시설(폐기물재활용시설) · 기호(6) 1,2층 사무실 · 기호(7) 창고 및 화장실(샤워실) |
| 소유자 | 주식회사대한에프앤비 |
| 감정가 / 최저가 | 2,072,691,000원 / 1,015,620,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 1,350,534,769원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
말소기준은 2024.01.31. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 2025.07.29. 주식회사비쏘실내건축디자인 근저당권 500,000,000원과 신용보증기금 785,000,000원, 한국무역보험공사 225,000,000원, 중소기업은행 152,991,108원의 가압류 및 2026.01.22. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 점유자 | 점유 부분 | 전입·신고일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대한에프앤비 조용수 | - | 2022.04.08 | 미상 | 4,500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용수 | 1동 | 2022.06.15 | 미상 | 1,800,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조용준 | 2동 | 2022.09.21 | 미상 | 500,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
세 점유신고 모두 기준권리인 2024.01.31.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금 규모를 모르는 상태에서는 낙찰가 1,015,620,000원을 실질취득가라고 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 메리트 판정 불가
현재 회차는 2회 유찰 후 1,015,620,000원, 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 710,934,000원, 4회 유찰 시 497,653,799원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 여부를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,015,620,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,556,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,560,000,000원 | 1,003,063,800원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사비쏘실내건축디자인 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 785,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 한국무역보험공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 중소기업은행 | 152,991,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션의 총 채권액은 3,222,991,108원, 예상 배당액은 1,003,063,800원, 미배당은 2,219,927,308원입니다. 다만 선순위 점유자의 보증금은 미상이라 위 계산만으로 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 분수리 소재 분수2리마을회관 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공장 및 지원시설·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3~5)는 자원순환관련시설(폐기물재활용시설), 기호(6)은 1,2층 사무실, 기호(7)은 창고 및 화장실(샤워실)입니다.
- 일괄매각. 토지 지상 제시외 건물이 포함되며, 일부는 2021.12.07. 가설건축물축조신고가 되어 있습니다.
- 지분매각. 목록8·9·10·11·12 토지는 지분매각입니다.
- 현황 차이. 목록10 토지는 공부상 공장용지이나 현황은 도로입니다.
- 토지계획. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업 Zone)이며 일부 토지는 건축법상 도로 일부를 포함합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 보증금 확인. 2022.04.08., 2022.06.15., 2022.09.21. 점유신고의 실제 보증금과 계약관계, 배당요구 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 실제 인수 보증금을 더한 금액을 기준으로 입찰 상한을 잡아야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 유사 자원순환시설·공장·토지 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 2021.12.07. 가설건축물축조신고 부분의 현황을 확인해야 합니다.
- 지분·도로 확인. 목록8·9·10·11·12의 지분관계와 목록10의 현황 도로 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 선순위 점유신고 3건입니다. 모두 기준권리보다 앞서고 보증금이 확인되지 않아, 현재 최저가 1,015,620,000원을 그대로 실질취득가로 볼 수 없습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물·지분매각 토지·현황 도로까지 함께 확인해야 합니다. 감정가 49%는 매력지표가 아니라 출발점일 뿐이며, 보증금이 확정되기 전에는 인수위험이 우선입니다.
