133,700,000원
인천지방법원 2025타경501198. 부평동 ‘TJ미다스뷰’ 제5층 501호, 전용 45.72㎡ 아파트입니다. 표면 최저가는 감정가 191,000,000원에서 5회 유찰된 133,700,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 안 됩니다. 정진영의 전입일은 2021.05.20로 말소기준인 2022.10.25 국민건강보험공단 압류보다 빠르고, 확정일자도 2021.04.23입니다. 따라서 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
현재 최저가를 기준으로 집행비용 2,671,800원을 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 131,028,200원입니다. 보증금 200,000,000원 중 68,971,800원이 남으므로, 확약이 없다면 실질취득은 최저가 133,700,000원과 인수액을 합친 202,671,800원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 총액이 보증금 부근에 머무는 구조라, 최저가만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다.
* 확약의 효력은 정진영 임차권에 한정됩니다. 입찰 전 확약서 원본, 말소동의의 조건, 적용 대상과 이행 절차를 반드시 대조해야 하며, 확약이 이행되지 않는 경우 규칙상 미배당 68,971,800원의 인수 문제가 다시 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경501198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부흥북로 13, 제5층 제501호 (부평동, 티제이미다스뷰) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.72㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 5층 |
| 사용승인 | 2016.01.18 |
| 소유자 | 박은해 (2021.05.20 매매, 2021.06.10 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 215,104,094원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.25 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
2016년 우리은행 근저당권 129,800,000원은 2021.05.20 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.10.25 국민건강보험공단 압류입니다. 문제는 정진영의 전입·점유가 2021.05.20로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 접수일은 2023.07.13이지만, 등기된 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자를 기준으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
말소기준 이후의 주택임차권등기, 2025.01.08 강제경매개시결정, 2025.06.12 부평구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 형식적 소멸과 보증금 부족분의 대항력 인수 여부는 별개의 문제이므로, 확약이 없다면 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 최종 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진영 제5층 제501호 45.72㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2021.05.20 | 2021.04.23 배당요구 2023.07.13 | 200,000,000원 | 있음 | 있음 | 아님 | 확약 적용 실질 인수 0원* |
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 70.4%, 그러나 하락 추세
TJ미다스뷰는 총 28세대, 2016.01.18 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 대상 면적은 45.72㎡이며 최근 거래 중 동일 면적 거래는 2026.05 제8층 190,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 이 1건의 거래에 따라 190,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.72㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.10 | 47.79㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 47.79㎡ | 6 | 214,000,000원 |
| 2022.02 | 47.79㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 213,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 45.72㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
전체 4건 평균은 213,500,000원이지만 2022년 250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 가격은 190,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간보다 14.2% 하락했습니다. 확약 적용 실질취득 133,700,000원은 최근 시세의 70.4%로 가격 여유가 있지만, 최근 12개월 표본이 1건뿐이고 하락 추세가 이어지는 만큼 과거 평균 213,500,000원을 기준으로 수익성을 부풀려서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,671,800원 |
| 1. 임차인 정진영 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 131,028,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 215,104,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 정진영의 미배당액은 68,971,800원입니다. 원칙상 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석에서는 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 주용도는 공동주택(아파트)이며, 전용 45.72㎡ 제5층 제501호입니다.
- 입지. 인천생활예술고등학교 북서측 인근으로 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설과 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 지하주차장으로 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 513.9㎡, 공시지가는 3,683,000원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대 소규모 단지이고 최근 거래 표본이 적으며, 최근 가격 추세는 -14.2%입니다. 5회 유찰 이력까지 고려하면 재매각 기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 정진영 임차권이 정확히 확약 대상인지, 별도 조건과 유효기간, 말소 신청 주체와 이행 시점을 확인하세요.
- 확약 불이행 시 상한. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 실질부담은 202,671,800원으로 최신 거래 190,000,000원보다 높아집니다.
- 배당요구·임차권 대조. 임대차계약일 2021.04.09, 확정일자 2021.04.23, 전입·점유 2021.05.20, 배당요구 2023.07.13을 원본 서류와 대조하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 213,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 190,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요. 최근 추세는 -14.2%입니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 28세대이고 단지 경매 평균 유찰이 5.0회이므로, 낙찰 후 매도기간과 가격 할인 가능성을 반영하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 조사된 부분이 있으므로 현재 점유자, 열쇠 인도와 실제 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 체납과 세금. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 세금과 관리비 체납 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 싼 물건”
이 사건의 표면 최저가는 133,700,000원으로 최신 거래 190,000,000원의 70.4%입니다. 그러나 대항력 있는 정진영의 보증금 200,000,000원이 먼저 존재하기 때문에, 확약이 없다면 규칙상 인수액 68,971,800원이 더해져 실질부담은 202,671,800원이 됩니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 정진영 임차권의 매수인 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 확약이 정상 이행된다면 실질취득은 133,700,000원으로 최근 시세보다 낮습니다. 반대로 확약의 조건이나 이행에 문제가 생기면 가격 메리트가 즉시 사라집니다. 여기에 최근 가격 -14.2% 하락, 5회 유찰, 28세대 소규모 단지라는 환금성 부담도 있습니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 원본과 이행 조건을 확인한 뒤에만 검토입니다.