의정부지방법원 2026타경60184. 고양시 덕양구 도내동 도래울파크뷰 606동 8층 801호 아파트입니다. 소유자 한형록은 2016년 6월 21일 매매를 원인으로 거래가액 380,000,000원에 취득했고, 2016년 7월 26일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019년 8월 28일 설정된 우리은행 근저당권 265,870,000원입니다.
말소기준보다 뒤에 설정된 디지비캐피탈 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리구조는 단순한 편이지만, 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 도내동 1103 도래울파크뷰 제606동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) 이용 중 · 지하1층/지상19층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 한형록 (2016.07.26. 소유권이전 · 거래가액 380,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 770,000,000원 / 539,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 유더블유아이유동화전문유한회사(양도인: 주식회사우리은행) / 225,205,728원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 사용승인일 | 2003.11.12. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019년 8월 28일 우리은행 근저당권입니다. 2022년 10월 20일 설정된 디지비캐피탈 근저당권 120,000,000원과 2026년 1월 23일 임의경매개시결정은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2024년 롯데카드 가압류 8,328,829원은 2024년 8월 30일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 관계
현재 최저매각가는 감정가 770,000,000원의 70%인 539,000,000원입니다. 이 가격에서는 집행비용을 제외하고 우리은행과 디지비캐피탈의 채권최고액이 전액 배당되며, 소유자에게도 145,340,000원이 남는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 539,000,000원 | 385,870,000원 | 0원 | 145,340,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 377,300,000원 | 371,217,800원 | 14,652,200원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 264,109,999원 | 259,612,459원 | 126,257,541원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 미배당이 14,652,200원, 3회 유찰 시에는 126,257,541원으로 증가하지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 채권 부족액을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조로 오해해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 539,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,790,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 265,870,000원 | 265,870,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 145,340,000원 |
현재 최저가에서는 표시된 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자에게 145,340,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 도래울고등학교 남서측 인근이며, 주변은 대규모 아파트단지와 오피스텔, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경량철골 경사지붕, 지하1층·지상19층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2003.11.12.입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 및 지하주차장 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로·토지. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 인접 필지와 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지를 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·원흥보금자리 지구단위계획구역·원흥공공주택지구에 해당하며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 통해 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2019.08.28. 우리은행 근저당권이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 채권 양도관계 확인. 경매채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이고 양도인은 우리은행으로 기재돼 있으므로 채권자 변경·승계 관계를 기록상 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 단지의 최근 거래가격과 현재 매물가격을 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납액과 장기수선충당금 정산 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 토지거래허가 대상 여부. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 기재가 있으므로 해당되는 입찰자는 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 종기 이후 제출서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 실거래 확인 후
이 물건의 핵심은 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고와 매수인 인수액은 모두 없습니다. 현재 최저가는 539,000,000원으로 감정가 770,000,000원의 70%이며, 이 가격에서는 표시된 채권이 모두 배당되고 소유자에게도 145,340,000원이 남습니다.
다만 유찰 1회와 인수 0원은 권리 안전성을 보여줄 뿐, 시세보다 싸다는 근거는 아닙니다. 실질취득액은 최저가와 같은 539,000,000원이므로 주변 실거래와 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격은 별도 검증입니다.
