의정부지방법원 2026타경60191. 파주시 야당동 운정클라우드케이 비동 비05호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 321,000,000원이고 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 157,290,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 49%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 303,000,000원 임차보증금과 2026.05.15. 확약서입니다.
임차인 김은영은 2022.06.22. 주민등록, 2022.05.13. 확정일자를 갖추고 있으며 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 경매개시결정은 2026.01.26.이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 현재 매각가를 기준으로 배당표만 계산하면 보증금 중 148,712,060원이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다. 다만 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 확약서에서 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수액은 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60191 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 185-4 운정클라우드케이 비동 1,2,3,4층 비05호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상4층 · 사용승인 2013.06.03. |
| 소유자 | 손병찬 · 2022.07.14. 소유권이전 · 거래가액 303,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 157,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 303,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권이 앞서지만 확약이 있다
현재 소유자는 손병찬입니다. 과거 신한은행 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2026.01.26. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.06.28. 김은영의 주택임차권등기입니다. 전입일은 2022.06.22., 확정일자는 2022.05.13., 보증금은 303,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 303,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인은 2024.06.28. 배당요구를 했고, 현재 회차 배당 계산상 154,287,940원을 배당받아 148,712,060원이 남습니다. 원칙대로라면 이 잔액은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 있습니다.
② 가격 비교 — 49.3% 숫자만 믿으면 안 된다
운정클라우드K(A,B동)의 실거래 표본은 4건이고 평균은 319,000,000원입니다. 현재 최저가 157,290,000원은 이 평균의 49.3%입니다. 다만 여기에는 중요한 한계가 있습니다. 가격 비교 대상 거래의 면적은 84.96㎡인데, 비교 대상으로 잡힌 면적은 16.14㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 49.3%라는 수치를 그대로 ‘반값 매물’의 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 84.96㎡ | 2 | 303,000,000원 |
| 2022.04 | 84.96㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2021.12 | 84.96㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2021.11 | 84.96㎡ | 1 | 328,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 319,000,000원 |
표본상 최신 거래는 2022.07.의 303,000,000원이고, 최저 거래도 303,000,000원입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득가는 모두 157,290,000원이지만, 거래 표본의 면적이 본 비교 대상과 일치하지 않기 때문에 ‘시세보다 절반 싸다’고 단정할 근거로는 부족합니다. 또 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 환금성과 응찰 수요도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,002,060원 |
| 1. 임차인 김은영 보증금 | 303,000,000원 | 154,287,940원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 303,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 148,712,060원입니다. 다만 2026.05.15. 확약으로 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 157,290,000원 | 148,712,060원 | 157,290,000원* |
| 3회 유찰 시 | 110,103,000원 | 195,238,442원 | 110,103,000원* |
| 4회 유찰 시 | 77,072,100원 | 227,715,198원 | 77,072,100원* |
확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락분을 따라 늘어나므로 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 인수형 구조입니다. 이 사건은 그 구조를 확약서가 끊어주는 사례입니다. 따라서 입찰 판단에서 가장 중요한 확인사항은 매각기일 직전까지 이 확약의 내용과 효력이 그대로 유지되는지 원본에서 재확인하는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야당역(경의중앙선) 남동측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 편의성은 양호합니다.
- 건물. 2013.06.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 다세대주택이며 기본적인 급·배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 건부지이며 서측 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설기타·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 운정클라우드K(A,B동)은 14세대이며, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.3회로 집계돼 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 2026.05.15. 주택도시보증공사 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 핵심입니다.
- 확약 없을 때의 최악값 기억. 현재 회차 원칙상 인수 계산액은 148,712,060원입니다.
- 임차권 말소 확인. 김은영의 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로 확약에 따른 말소 이행을 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 가격 비교에 사용된 거래는 84.96㎡이고 비교 대상 면적은 16.14㎡로 일치하지 않습니다. 49.3%만 보고 시세차익을 확정하지 마세요.
- 환금성. 14세대 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수 3.3회, 낙찰률 0.0%로 집계된 점을 가격 상한에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약이 먼저다”
이 사건을 숫자 하나로 보면 감정가 321,000,000원에서 157,290,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대입니다. 하지만 진짜 권리분석은 그 다음부터입니다. 김은영의 303,000,000원 임차보증금은 말소기준보다 앞서고, 확약이 없다면 현재 회차에서만 148,712,060원을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 원래 구조는 최저가가 낮아져도 안심할 수 없는 대항력 인수형입니다.
그런데 주택도시보증공사가 2026.05.15. 제출한 확약으로 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 이 때문에 실질취득은 현재 최저가인 157,290,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 거래 표본은 면적이 맞지 않고, 단지는 14세대이며 평균 3.3회 유찰된 기록이 있어 ‘감정가의 49%니까 싸다’는 결론까지 자동으로 이어지지는 않습니다. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 확약의 효력 확인과 실제 비교 가능한 시세의 재검증입니다.
* 확약을 반영하지 않은 현재 회차의 원칙적 미배당 인수 계산액은 148,712,060원입니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 표시는 2026.05.15. 제출된 잔존임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약을 전제로 합니다.
