의정부지방법원 2026타경60216. 고양시 일산동구 풍동 스타팰리스 101동 201호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 332,000,000원, 현재 최저매각가는 두 차례 유찰된 162,680,000원입니다. 등기부에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023년 설정된 김병철의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2021년3월28일, 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021년5월31일이고 보증금은 349,000,000원입니다.
이 임차권은 2025년7월31일 고양시 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당 후 189,397,520원이 남아 매수인이 떠안는 계산이 나옵니다. 이 경우라면 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액은 보증금에 가까운 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 그 일반 원칙에 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.5.15. 제출한 확약서에서 배당으로 전액 변제되지 않더라도 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권에 한해서는 매수인 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60216 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 101동 2층 201호 |
| 도로명 | 경기도 고양시 일산동구 애니골길 46 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김지강 · 2021.06.15 소유권이전 · 거래가액 346,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 162,680,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 349,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
핵심 임차인은 김병철 1명입니다. 건물 전체를 주거용으로 사용한 임차권등기권자로, 보증금은 349,000,000원이고 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021.05.31입니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이 임차권은 2025.07.31 고양시 압류보다 앞서므로 확약 전에는 매수인 인수 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김병철 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 349,000,000원 | 2021.05.31 / 2021.05.31 | 대항력 有 우선변제 확약으로 인수 0 |
② 시세 비교 — 실질취득 1.6268억, 최근 평균의 57.1%
가격 판단에는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월을 우선합니다. 스타팰리스101동-110동의 최근 12개월 동일·유사면적 거래는 6건이고 평균은 284,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.05의 280,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.1%이며 최신 거래가보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 48.42㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 50.06㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 48.42㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 48.42㎡ | 2 | 268,000,000원 |
| 2025.09 | 50.06㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 48.42㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 284,666,666원 |
다만 시세 방향은 우호적이지만은 않습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -10.2%로 나타나 하락 흐름입니다. 전체 12건 평균 300,833,333원은 2022년의 415,000,000원 거래 등 과거 가격을 포함하므로 현재 메리트의 주된 근거로 사용하지 않습니다. 가격 판단의 기준은 최근 평균 284,666,666원과 최신 거래 280,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,077,520원 |
| 1. 임차인 김병철 보증금 · 우선변제 | 349,000,000원 | 159,602,480원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 349,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 김병철 보증금 중 189,397,520원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 2026.5.15. 주택도시보증공사 확약으로 해당 잔존보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 풍산고등학교 서측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 풍산역(경의중앙선·서해선)이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역·자연취락지구·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 1,306,000원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 시장. 스타팰리스101동-110동은 87세대, 사용승인일은 2019.10.28이며 최근 거래 추세는 -10.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.5.15. 제출된 잔존보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 원문을 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
- 실질 인수와 룰상 인수를 혼동하지 않기. 현재 배당계산상 미배당 보증금은 189,397,520원이지만, 확약 반영 시 김병철 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.2%이므로 과거 전체 평균 300,833,333원보다 최근 12개월 평균 284,666,666원과 최신 280,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰이 4.9회이고 낙찰률이 0%로 집계돼 있어 재매각 가능성과 보유기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “이 사건은 최저가가 아니라 확약서가 핵심”
표면만 보면 보증금 349,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 존재하고, 현재 최저가 162,680,000원보다 보증금이 훨씬 큽니다. 통상적인 권리분석이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금에 가까워지는 고위험 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사가 2026.5.15. 제출한 확약서로 잔존임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 확인된 김병철 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 162,680,000원으로 봅니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 284,666,666원의 57.1%로 가격차가 큽니다.
다만 시장은 최근 -10.2% 하락 추세이고, 이 단지 경매물건은 평균 4.9회 유찰됐습니다. 결론은 명확합니다. 확약 효력 확인이 권리분석의 첫 번째 관문이고, 그 관문을 통과하면 가격은 경쟁력이 있지만 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
