의정부지방법원 2026타경60292. 고양시 일산서구 가좌동 가좌마을 604동 12층 1202호 아파트입니다. 현재 소유자는 임창순이고, 등기상 핵심 권리는 2012.10.31. 설정된 우리은행 근저당권 457,200,000원입니다. 이 근저당권은 2013년 한국주택금융공사로, 2023년 한국자산관리공사로 순차 이전됐고, 2026.02.02. 한국자산관리공사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 용인시·고양시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 명단은 없지만 감정평가 요항표에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원이라는 점과 실제 점유·임대차 상태 확인은 구분해야 합니다. 동시에 가격 측면에서는 신건 568,000,000원이 2026.05. 동일 면적 거래 485,000,000원보다 83,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60292 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 가좌동 1086 가좌마을 604동 12층1202호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 가좌2로 22 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 아파트 내 12층 1202호 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 임창순 |
| 감정가 / 최저가 | 568,000,000원 / 568,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 351,653,937원 |
| 매각기일 | 2026.10.07 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당이 기준
말소기준권리는 2012.10.31. 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 457,200,000원이고 채무자는 임창순입니다. 이 권리는 이후 한국주택금융공사를 거쳐 2023.07.14. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 2020년 용인시 압류, 2025년 고양시 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 봐야 한다
가좌마을6단지벽산은 989세대이며, 비교 면적은 153.415㎡입니다. 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 2022.05.에는 707,000,000원, 2026.05.에는 485,000,000원에 거래됐습니다. 전체 2건 평균은 596,000,000원이지만 오래된 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래 485,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 153.42㎡ | 12 | 485,000,000원 |
| 2022.05 | 153.42㎡ | 3 | 707,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 153.42㎡ | 1건 | 485,000,000원 |
신건 최저가 568,000,000원은 전체 2건 평균 596,000,000원과 비교하면 95.3%지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 및 최신 거래 485,000,000원과 비교하면 117.1%입니다. 즉 최근 거래보다 83,000,000원 높은 가격입니다. 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세도 -31.4%로 나타나므로, 전체 평균만 보고 “시세보다 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 568,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,080,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 457,200,000원 | 457,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 102,720,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 457,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여금은 102,720,000원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 568,000,000원 | 457,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 454,400,000원 | 447,456,000원 | 9,744,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 363,520,000원 | 357,630,720원 | 99,569,280원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 454,400,000원으로 최근 거래 485,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 향후 실제 매각조건과 점유·임대차 상태는 반드시 해당 회차의 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가좌초등학교 북동측 인근이며, 주변은 대규모 아파트·근린생활시설·농경지·임야·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 20층 아파트 내 12층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 자체 평탄한 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(가좌구역)이며, 과밀억제권역·교육환경 보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 1,733,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 2건 평균 596,000,000원보다 최신 거래 485,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -31.4%입니다. 과거 707,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 마세요.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 근저당 승계 확인. 2012년 우리은행 근저당이 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전된 흐름을 최신 등기부와 대조하세요.
- 유찰 시 가격 비교. 1회 유찰 시 매각가 454,400,000원, 2회 유찰 시 363,520,000원으로 계산돼 현재 최근 거래가와의 관계가 크게 달라집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “과거 평균보다 낮아도 최근 시세보다 비쌀 수 있다”
이 물건은 등기상으로는 2012년 근저당을 기준으로 이후 권리가 정리되는 비교적 단순한 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 임대관계는 미상이라 현황 확인을 생략할 수 없습니다. 가격에서는 더 명확한 경고가 나옵니다. 감정가 568,000,000원은 전체 거래 평균 596,000,000원보다는 낮지만, 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 485,000,000원보다 17.1% 높습니다. 최근 추세도 -31.4%입니다. 따라서 신건을 “과거 평균 대비 할인”으로 보기보다 최근 시세보다 높은 가격에서 출발한 경매로 보는 것이 데이터에 더 부합합니다.
