수원지방법원 2024타경91912. 용인 수지구 성복동 버들치마을성복힐스테이트3차 306동 602호 아파트입니다. 감정가는 1,020,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 714,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 유관욱이고, 2017.09.04 소유권 이전 당시 거래가액은 839,081,400원입니다. 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 684,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 주식회사일레븐건설 205,737,840원, 조해도 500,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후입니다. 배당 시 후순위 채권의 미배당은 크게 발생하더라도, 제공된 배당분석상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경91912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 성복2로 220, 306동 6층602호 (성복동,버들치마을성복힐스테이트3차) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상20층 · 제6층 제602호 |
| 소유자 | 유관욱 · 2017.09.04 소유권이전 · 거래가액 839,081,400원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,020,000,000원 / 714,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 일레븐건설 / 254,218,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 버들치마을성복힐스테이트3차 · 823세대 · 2010.06.06 준공 |
① 권리 흐름 — 2017.09.04 농협은행 근저당이 기준
말소기준보다 앞선 2013년 주식회사신한은행 514,320,000원 근저당과 주식회사일레븐건설 244,150,000원 근저당은 2016.03.24 해지로 말소됐습니다. 2016.05.12 대한토지신탁주식회사 신탁도 2017.09.04 신탁재산의 귀속으로 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당 684,000,000원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서윤석 | 2017.09.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 서윤석 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없는 것으로 판정됐습니다. 따라서 현재 분석상 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상이므로 우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 714,000,000원 vs 최근 평균 1,039,833,333원
버들치마을성복힐스테이트3차의 제공된 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,039,833,333원, 최신 거래는 2026.07 1,070,000,000원입니다. 현재 최저가 714,000,000원은 최근 12개월 평균의 68.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 167.58㎡ | 12 | 1,070,000,000원 |
| 2026.06 | 167.58㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 167.58㎡ | 8 | 1,100,000,000원 |
| 2026.06 | 153.25㎡ | 13 | 980,000,000원 |
| 2026.06 | 167.58㎡ | 11 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 167.58㎡ | 17 | 1,038,000,000원 |
| 2026.05 | 153.25㎡ | 16 | 970,000,000원 |
| 2026.05 | 167.58㎡ | 18 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 167.58㎡ | 15 | 1,045,000,000원 |
| 2026.05 | 153.25㎡ | 13 | 950,000,000원 |
| 2026.03 | 167.58㎡ | 5 | 1,040,000,000원 |
| 2026.03 | 153.25㎡ | 19 | 985,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,039,833,333원 |
최근 거래 범위는 950,000,000원~1,250,000,000원이고, 현재 최저가는 이 범위의 최저 거래가보다도 낮습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 1,039,833,333원으로 제시돼 있으며, 최신 2026.07 거래도 1,070,000,000원입니다. 따라서 이번 회차에서는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 가격 간격이 확인됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 714,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,540,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 684,000,000원 | 684,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사일레븐건설 | 205,737,840원 | 20,460,000원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 조해도 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 6,337,579원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 수협은행 | 51,722,351원 | 0원 |
| 7. 갑구 15번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 226,059,663원 | 0원 |
| 8. 갑구 17번 가압류 · 수협은행 | 22,304,332원 | 0원 |
| 9. 갑구 21번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 12,259,408원 | 0원 |
| 10. 갑구 22번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 18,872,398원 | 0원 |
| 11. 갑구 26번 경매개시결정 · 주식회사 일레븐건설 | 254,218,080원 | 0원 |
| 12. 갑구 27번 가압류 · 고기연구소 주식회사 | 25,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 28번 경매개시결정 · 농협은행주식회사 | 254,218,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,260,729,731원 중 예상 배당액은 704,460,000원, 미배당은 1,556,269,731원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 714,000,000원 | 704,460,000원 | 1,556,269,731원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 499,799,999원 | 492,401,999원 | 1,768,327,732원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 349,859,999원 | 344,161,959원 | 1,916,567,772원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득가가 고정되는 유형과는 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 수지구 성복동 소재 성서초등학교 북서측 인근. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 수월하고 단지 주변 간선도로변에 버스정류장이 여러 곳 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 기본 위생설비·급배수설비·승강기설비·화재탐지설비·개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 아파트 단지 남서측으로 성복1로, 남측 일부와 성복2로가 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역이며 성복고등학교·성서초등학교 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 3,628,000원/㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 아파트 · 토지면적 67,289.6㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 823세대 단지이며 최근 거래 12건의 가격 범위는 950,000,000원~1,250,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 재확인. 서윤석은 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서에서 최종 배당요구와 보증금 기재를 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 금액이 있는지 확인해야 예상배당의 선순위 차감 폭을 판단할 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권 684,000,000원이 말소기준입니다. 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 등기부 원본과 다시 맞춰보는 것이 필요합니다.
- 시세 기준. 현재 최저가 714,000,000원은 최근 12개월 평균 1,039,833,333원의 68.7%입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 2026.07 거래 1,070,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 + 최근시세 68.7%, 다만 임차·세금 확인은 끝까지”
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017.09.04 농협은행 684,000,000원 근저당이고, 그 이후 등기상 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 서윤석은 전입신고가 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 분석됐고, 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
가격은 감정가 1,020,000,000원에서 1회 유찰돼 714,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 평균 1,039,833,333원과 비교하면 68.7%입니다. 최신 2026.07 거래도 1,070,000,000원이어서 현재 회차는 가격 비교상 간격이 있습니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자가 미상이고 국세·지방세 압류 5건이 있으므로, 권리 구조는 양호하되 원본 확인을 생략할 수 없는 물건으로 정리할 수 있습니다.
