수원지방법원 2025타경1326. 권선동 1006-1, 통칭 Eco city 구분건물에 관한 임의경매입니다. 사건의 말소기준은 2016.11.21. 수산업협동조합중앙회 근저당권 1,320,000,000원이고 같은 날 60,000,000원의 추가 근저당이 설정돼 있습니다. 이후 2025.06.18. 임의경매개시결정이 들어왔으며, 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

이 사건에서 눈에 띄는 부분은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·매각물건명세서 등에 이름이 확인되는 사람은 21명이고, 전입일은 모두 2016.11.21. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음입니다. 다만 다수 점유자의 보증금은 확인되지 않았고 일부는 배당요구 사실이 있으므로, 매수인에게 보증금이 승계되는 문제와 별도로 실제 명도 범위와 배당관계를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 두 근저당을 기준으로 후순위는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 수산업협동조합중앙회 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이고, 같은 날 을구 2번으로 60,000,000원의 근저당권도 설정돼 있습니다. 두 권리의 채권최고액 합계는 1,380,000,000원입니다. 현재 1,770,370,000원 매각가를 전제로 한 배당 시나리오에서는 두 근저당이 모두 전액 배당되고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 21명 모두 말소기준일 이후 전입

조사된 21명의 전입일은 모두 2016.11.21. 이후입니다. 따라서 제공된 판정에서는 모두 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상도 없습니다. 다만 상당수의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았으므로 배당요구 및 점유현황을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,770,370,000원 가정)

현재 회차에서는 두 근저당 채권최고액 합계 1,380,000,000원이 모두 배당되고 소유자 교부액이 370,266,300원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 매수인 인수는 0원

이 사건은 채권 미배당과 매수인 인수를 구분해서 볼 필요가 있습니다. 3회·4회 유찰 시 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 곧바로 낙찰자의 승계 부담으로 바뀌는 구조는 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 권선1동 행정복지센터 북서측 인근, 노변 근린생활시설과 후면 공동주택 등이 소재하는 주상복합지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스정류장이 있어 대중교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 목록1은 공부상 제2종 근린생활시설(사무소)이며 현황 사무실, 목록2부터 목록20까지는 도시형생활주택 원룸형주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물로 2016.11.11. 사용승인됐고, 위생·급배수·개별난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 38m 포장도로, 동측 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 임대관계. 현장조사 당시 폐문부재로 상세한 임대관계 등은 미상으로 기재됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 21명 점유자 재확인. 전입일 기준 모두 후순위지만, 실제 점유 호실과 명도 범위를 현황조사·매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
• 미상 보증금 확인. 최동현의 30,000,000원 외에는 상당수 보증금이 확인되지 않습니다. 배당요구 여부와 함께 보완 확인이 필요합니다.
• 배당요구자 확인. 서희상·송희령·장정욱·정우진·기사항전은 배당요구 사실이 확인됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 토지별도 사항이 있으므로 목록별 매각대상과 대지권·토지 관계를 원문에서 대조해야 합니다.
• 혼합 이용상태 확인. 사무실과 도시형생활주택 원룸형주택이 함께 존재하므로 호실별 현황, 점유 및 명도 방식을 분리해 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “입찰이 단순하다”는 같은 말이 아니다

이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.21. 근저당이 말소기준이고, 조사된 21명의 전입은 전부 그 이후라 대항력이 없으며, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현장 판단은 단순하지 않습니다. 다수의 보증금이 확인되지 않았고, 일부 점유자는 배당요구를 했으며, 매각 자체도 일괄매각·토지별도·사무실과 원룸형주택의 혼합 구조입니다.

또한 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없으므로 그 비율만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리상 인수 0원을 확인한 뒤, 21명의 실제 점유·명도 범위와 목록별 매각범위를 정확히 대조하고 별도 시세조사를 거쳐 응찰가를 정하는 것입니다.