수원지방법원 2025타경1367. 경기도 수원시 영통구 원천동 소재 광교더퍼스트지식산업센터 1층 116호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 등기부상 소유자는 김진수입니다. 권리구조의 기준점은 2023.09.26. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 454,800,000원입니다. 이 근저당 이후 2025.06.19. 국민은행이 임의경매를 신청했고, 경매 진행 중 2026.01.02. 수원시 압류가 들어왔으나 2026.04.27. 해제로 말소됐습니다.
현재 회차는 2회 유찰 뒤 최저매각가 213,640,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 같은 비교 시세가 없습니다. 따라서 “감정가 절반이니 싸다”는 결론은 근거가 없습니다. 지식산업센터는 실제 이용수요와 환금성을 따로 점검해야 하므로, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 476 광교더퍼스트지식산업센터 1층 116호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(지식산업센터)로 이용 중 |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 제1층 제116호 · 사용승인일 2023.07.21 |
| 소유자 | 김진수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 436,000,000원 / 213,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 389,622,383원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26. 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 454,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 기준은 국민은행 근저당
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액도 없습니다. 말소기준은 2023.09.26. 국민은행 근저당이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.01.02. 수원시 압류는 2026.04.27. 이미 해제돼 등기부상 말소됐습니다. 등기·임차인 권리만 놓고 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘저가’로 보면 안 된다
현재 최저매각가는 213,640,000원으로 감정가 436,000,000원의 49%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 149,548,000원, 4회 유찰 시에는 104,683,600원까지 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 없으므로, 어느 회차도 시세보다 싸다고 판정할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 213,640,000원 | 209,849,040원 | 244,950,960원 |
| 3회 유찰 시 | 149,548,000원 | 146,654,328원 | 308,145,672원 |
| 4회 유찰 시 | 104,683,600원 | 102,418,030원 | 352,381,970원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,790,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 454,800,000원 | 209,849,040원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 454,800,000원 중 209,849,040원이 배당되고 244,950,960원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 승계하는 임차보증금이 아니라 담보권자 측 미회수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 공용부분 관리비는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원일초등학교 남측 인근으로, 주위는 중·소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)로 이용 중입니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 잠금장치로 폐문돼 내부구조와 실제 이용상황은 집합건축물대장, 탐문조사와 외부관찰에 의존했습니다.
- 도로. 남서측 약 20m 내외, 남동측 약 10m 내외, 북동측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지·공업용 토지이며, 평지의 부정형입니다. 토지면적은 5,476.0㎡, 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 포함되고, 원천동 476은 원일초등학교 상대·절대보호구역 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래를 먼저 확인. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 지식산업센터 또는 비교 가능한 공장 호실의 최근 거래를 확인해야 합니다.
- 공용부분 관리비. 매각물건명세서상 미납 공용부분 관리비가 매수인에게 승계될 수 있으므로 체납액과 산정 범위를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 실제 이용상태. 현장조사 당시 내부 확인이 제한됐으므로 공장 사용 상태, 내부 시설과 점유 상태를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
- 지식산업센터 환금성. 주거용 물건이 아니라 공장 용도의 지식산업센터이므로 실제 사용수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 다음 회차 착시. 3회 유찰 시 149,548,000원, 4회 유찰 시 104,683,600원까지 내려가지만, 더 낮아진 가격도 시세 검증 없이는 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 관리비 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 실제 시장가격
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 임차인 신고가 없고, 2023.09.26. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 경매 권리는 정리되는 구조입니다. 그러나 현재 최저가 213,640,000원이 감정가 436,000,000원의 49%라는 이유만으로 가격 매력을 인정하기는 어렵습니다. 비교 실거래가 없기 때문입니다.
더구나 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이고, 매각물건명세서에는 미납 공용부분 관리비의 매수인 승계 가능성도 적시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리는 단순하지만 가격과 환금성 검증이 핵심입니다. 현재 단계의 결론은 “감정가 대비 많이 내려왔다”가 아니라 “최근 시세를 확인하기 전에는 싸다고 말할 수 없다”입니다.
