수원지방법원 2025타경1413. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘110호입니다. 등기상 현재 소유자는 조경훈이고, 2023년 1월 27일 거래가액 950,787,000원에 소유권을 취득한 날 안산신용협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025년 7월 1일 같은 안산신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
등기 흐름만 보면 매수인이 인수할 담보권은 없습니다. 그러나 감정평가 이용상태에는 “인접호수와 일괄하여 벽체 구분없이 근린생활시설로 이용된 후 현재 공실상태”라고 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 등기상 권리 정리와 별개로, 실제 독립 사용 상태와 인접 호수와의 공간 구분을 현장에서 확인해야 하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1413 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘110호 |
| 등기 대상 | 집합건물 · 대지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 제1층 제엘110호 · 사용승인일 2019.04.02 |
| 현재 이용상태 | 인접 호수와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 일괄 이용된 후 현재 공실 |
| 소유자 | 조경훈 (2023.01.27 소유권이전 · 거래가액 950,787,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 674,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 665,867,675원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.01.27 안산신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이며 채무자는 조경훈입니다. 이후 2025.07.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 아시아신탁주식회사·신한자산신탁주식회사 명의 신탁등기도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 현황 리스크 — 인접 호수와 벽체 구분 없이 일괄 사용
매각물건명세서 비고와 감정평가서 이용상태가 같은 내용을 지적합니다. 이 호실은 과거 인접 호수와 일괄하여 벽체 구분 없이 근린생활시설로 이용됐고, 기준시점 현재는 공실입니다. 따라서 낙찰 뒤 독립 호실로 사용하려면 현존 구조와 경계, 출입 형태를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 674,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,148,000원 |
| 2. 근저당 · 안산신용협동조합 | 780,000,000원 | 665,652,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 674,800,000원을 전제로 하면 집행비용 9,148,000원 후 안산신용협동조합에 665,652,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 114,348,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 674,800,000원 | 665,652,000원 | 114,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 472,359,999원 | 465,236,399원 | 314,763,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 330,651,999원 | 325,222,871원 | 454,777,129원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 665,867,675원입니다. 현재 회차에서는 예상배당 665,652,000원으로 청구액 전부에 215,675원 못 미칩니다. 2회·3회 유찰 시에는 배당액이 더 줄어듭니다. 다만 이 배당 부족은 채권자 측의 문제이며, 제시된 배당 구조상 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서천고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 각종 근린생활시설, 지식산업센터, 공장, 공공시설 및 근린공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상10층 건물의 1층 엘110호이며 사용승인일은 2019.04.02입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지 및 경보·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 농서동 455·455-1·455-2의 3필지 일단 사다리형 평지이며, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 건물 북측·남측·남동측으로 노폭 약 15m 내외의 차량통행 가능한 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지 공시지가는 1,554,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 벽체·호실 경계 확인. 인접 호수와 벽체 구분 없이 사용한 이력이 있으므로 현재 엘110호의 독립 경계와 출입 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가 기준 현재 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유자와 사용상태를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 674,800,000원은 감정가의 70%이나 비교 실거래 자료가 없습니다. 할인율만으로 시세 메리트를 판단하지 말고 별도 시장가격 확인이 필요합니다.
- 말소기준 확인. 2023.01.27 안산신용협동조합 근저당이 말소기준이며 매수인 인수액은 제시된 배당계산상 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘독립 사용 가능성’이 승부처
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 안산신용협동조합 근저당이 말소기준이고 현재 회차든 추가 유찰 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 인접 호수와 벽체 구분 없이 근린생활시설로 일괄 사용됐던 이력이 있고 현재는 공실입니다. 따라서 낙찰 판단의 핵심은 “근저당이 얼마나 미배당되는가”가 아니라 “엘110호를 실제로 어떤 상태에서 독립적으로 사용할 수 있는가”입니다.
최저가는 감정가 964,000,000원에서 674,800,000원으로 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현황 확인이 우선입니다.
