1,306,200,000원
수원지방법원 2025타경1453. 용인시 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L178호 물건입니다. 감정평가상 본건은 인접 L180호와 함께 원희테라피샵으로 이용 중이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 허원회이며, 2023.03.27. 거래가액 955,190,364원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 안산신용협동조합이 채권최고액 1,512,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.07.10. 안산신용협동조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 1,281,405,342원입니다. 현재 최저가는 감정가보다 559,800,000원 낮은 1,306,200,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1453 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 농서동 455 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 L178호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 인접 L180호와 함께 원희테라피샵으로 이용 중 |
| 소유자 | 허원회 · 2023.03.27. 소유권이전 · 거래가액 955,190,364원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,866,000,000원 / 1,306,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산신용협동조합 / 1,281,405,342원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.27. 안산신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,512,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차·경매권리
핵심은 2023.03.27.입니다. 허원회 소유권이전 직후 설정된 안산신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이 근저당 및 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 용인시 압류는 2025.10.30. 등기됐다가 2026.01.30. 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 프리미엄원희캐슬 기흥서천 1층 L178~180호 141.4500㎡ | 2024.11.20 | 6,000,000원 | 6,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
이영주의 전입일은 2024.11.20.로 말소기준권리인 2023.03.27. 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 보증금은 6,000,000원, 월차임도 6,000,000원이며 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 구조 — 감정가 70%의 현재 회차
감정가는 1,866,000,000원이고 현재 최저매각가는 1,306,200,000원입니다. 한 차례 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 914,340,000원(49%), 3회 유찰 시 640,038,000원(34.3%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,306,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,462,000원 |
| 2. 근저당 · 안산신용협동조합 | 1,512,000,000원 | 1,290,738,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 안산신용협동조합 채권최고액 기준 미배당액이 221,262,000원 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서천고등학교 남동측 인근으로 지식산업센터, 공장, 근린생활시설, 공동주택 단지가 함께 입지하는 지역입니다.
- 교통. 본건 동까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 인접 L180호와 함께 원희테라피샵으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물로 기본 위생급배수·소방·승강기·지하주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 사다리형 평지로 공업용 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,554,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있으므로 실제 매각 대상 목록과 호실 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차 현황 확인. 이영주는 L178~180호를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 대항력은 없지만 현장 인도와 영업시설 정리 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 가격. 최저가 1,306,200,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율만으로 적정가를 단정하지 말고 실제 현황과 활용성을 함께 봐야 합니다.
- 공동담보 확인. 안산신용협동조합 근저당에는 프리미엄원희캐슬기흥서천 제1층 L179호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 세금·최우선변제. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 원본 배당요구·세금관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황과 가격은 따로 본다”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.03.27. 안산신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 이영주의 전입은 2024.11.20.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수도 0원입니다.
다만 본건은 감정평가상 인접 호수와 함께 원희테라피샵으로 이용 중이고 일괄매각으로 기재된 비주거형 현황입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 숫자 하나만으로 “싸다”고 결론내리기보다 매각 범위와 현장 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리 인수 위험은 낮고, 실제 승부처는 현황 확인과 입찰가 산정입니다.
