수원지방법원 2025타경1460. 등기부상 소재지는 경기도 화성시 동탄구 영천동 823-2 엠타워지식산업센터, 도로명은 동탄첨단산업1로 51-9입니다. 감정평가 대상은 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 16층 건물의 제14층 제1402호 외 11개 호로, 교육실·휴게실·사무동·자동배양센터동·공조실·창고 등으로 이용 중입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이며 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구도 포함됩니다.

권리관계의 기준점은 2023.03.30. 중소기업은행 근저당권 3,360,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 현황조사상 이 기준일보다 먼저 전입한 임차인 2명이 있습니다. 이들의 보증금 합계 55,000,000원은 우선변제권 없이 대항력이 있는 것으로 배당표에 반영돼 있어 매수인 인수 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기부상 기존 근저당권 중 2020년·2021년·2022년에 설정됐던 권리는 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.03.30. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤 국세 압류, 휴컴시스템·국민은행·중소벤처기업진흥공단·글로벌심층수의 가압류, 강제경매 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 3명, 그중 2명 인수

보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복계산 대상이 아니며, 실제 임차인은 3명입니다. 이 가운데 엔에스사이언스는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 나머지 2명은 말소기준보다 전입이 빨라 매수인이 보증금을 떠안을 가능성이 배당계산에 반영돼 있습니다.

③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

현재 회차 최저매각가는 2,940,368,000원입니다. 그러나 대항력 임차인에게 인수되는 보증금이 55,000,000원이므로 매수인의 실질취득 기준은 2,995,368,000원입니다. 감정가 대비 49% 회차라는 표면적인 할인율만 보고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,940,368,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액은 5,811,903,716원, 예상 배당액은 2,908,564,320원, 미배당은 2,903,339,396원입니다. 매수인 인수액 55,000,000원은 배당대금 밖에서 별도로 부담하는 금액입니다.

⑤ 일괄매각·대지권·시설 리스크

• 일괄매각. 목록 1부터 12까지 일괄매각이며 공장 및 광업재단법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
• 실제 이용. 목록1 교육실, 목록2 휴게실, 목록3·4 사무동, 목록5~10 자동배양센터동, 목록11 공조실 기타, 목록12 창고 기타로 이용 중입니다.
• 대지권 미등기. 대지권은 미등기이나 2026.03.09. 화성시 동탄구청 제출 취득세 납부확인서에 따르면 채무자겸소유자가 토지 및 각 건물에 관해 2020.04.10. 취득세 등을 납부했고, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함돼 있습니다.
• 기계기구. 단순 호실 경매가 아니라 연구·제조 관련 시설 및 기계기구가 포함되므로 현존 여부와 상태 확인이 중요합니다.
• 점유호실. 현황조사상 임차인은 1403호, 1405·1406·1407호, 1409호에 확인됩니다. 일괄매각 대상 각 호실과 실제 점유 범위를 원본 서류 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 영천동 치동중학교 북서측 인근으로 지식산업센터·업무용건물·근린생활시설이 소재하는 공장 및 업무지대입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 10,548.9㎡, 공장용지, 공업용, 평지·사다리형, 중로각지입니다.
• 계획. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(동탄도시첨단산업단지), 벤처기업육성촉진지구, 도시첨단산업단지, 성장관리권역, 택지개발지구입니다.
• 공시지가. 1,690,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 교육·사무·연구·실험·제조·공조·창고 기능이 묶인 대규모 전문시설이라 일반적인 소형 지식산업센터 호실보다 매수자 검토 항목이 많습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보지 말 것. 2,940,368,000원에 낙찰되더라도 인수보증금 55,000,000원을 합친 실질취득은 2,995,368,000원입니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 할인 여부를 판단하지 말고 동일 지식산업센터·유사 면적·유사 용도의 실제 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
• 임차인 명도·보증금. 대항력 있는 엔케이씨엘인터내셔널과 지에셋의 점유 상태, 보증금 반환 조건, 실제 사용호실을 확인해야 합니다.
• 대지권. 최저가에 가격이 포함돼 있더라도 대지권 미등기 상태이므로 취득세 납부확인서와 분양·등기 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 기계기구 현황. 일괄매각에 포함된 기계기구의 현존 여부·가동 상태·철거 가능성 및 실제 활용가치를 현장에서 확인해야 합니다.
• 채권관계. 중소기업은행 을구 8번 근저당에는 2025.09.22. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 신용보증기금 685,297,541원이 일부 이전돼 있습니다.

맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 봐야 할 것

이 사건은 숫자만 보면 감정가 6,000,754,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 2,940,368,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아니라 대항력 임차보증금 55,000,000원 인수입니다. 현재 회차의 실질취득은 2,995,368,000원이며, 최근 실거래 시세가 없어 이 금액이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.

여기에 12개 목록 일괄매각, 연구·제조 관련 기계기구 포함, 대지권 미등기, 선순위 근저당에 매각대금 대부분이 소진되는 배당구조까지 함께 확인해야 합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액과 시설·점유 리스크는 별개라는 점이 이 사건의 핵심입니다.