수원지방법원 2025타경1519. 경기도 오산시 궐동 611-6, 에스아이프라자 5층 502호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가에서는 공부상 학원으로 등재되어 있으나 현황 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 현재 소유자는 이호영이며 2020.04.03 매매를 원인으로 2020.04.07 소유권을 이전받았고 거래가액은 224,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 과거 한평신용협동조합·인평신용협동조합·수원지구원예농업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.06.24 수협은행 근저당권 144,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.10 신보2023제18차유동화전문 유한회사 가압류 220,000,000원, 2025.07.28 수협은행의 임의경매개시결정, 2026.03.18 동화성세무서장 관련 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1519 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 611-6 5층 502호 · 도로명 경기도 오산시 대호로 135 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 학원 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2005.06.29 |
| 소유자 | 이호영 · 2020.04.07 소유권이전 · 거래가액 224,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 145,040,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 101,292,466원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준인 수협은행 근저당권 이후 등기된 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥의 점유관계입니다. 현황조사에는 주식회사 더원피플(김예진)이 에스아이프라자 5층 502호 40.7300㎡를 점유하고, 전입일은 2019.10.04, 월차임은 500,000원으로 조사됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미확인
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더원피플(김예진) | 에스아이프라자 5층 502호 40.7300㎡ | 2019.10.04 | 미상 | 500,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구 여부와 확정일자도 확인되지 않았습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득비용이 어떻게 변할지 계산할 수 없습니다. 보증금과 대항력의 최종 성립 여부가 확인돼야 이 물건의 실제 취득원가를 판단할 수 있습니다.
③ 가격 — 두 번 유찰됐지만 시세 메리트는 확인 불가
감정가는 296,000,000원이고 현재 최저매각가는 145,040,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%이며, 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 101,528,000원과 71,069,600원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,560원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 수협은행 | 144,000,000원 | 142,209,440원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신보2023제18차유동화전문 유한회사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 364,000,000원 중 142,209,440원이 배당되고 미배당은 221,790,560원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않은 만큼 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 오산시 궐동 대호중학교 서측 인근. 단독주택·아파트단지·업무시설·숙박시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 현황. 공부상 학원으로 등재되어 있으나 현황은 사무실로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 5층 502호이며 기본 위생·급배수설비, 승강기, 소화설비, 주차장이 구비돼 있습니다.
- 토지. 현황 상업용 건부지인 에스아이프라자로 이용 중이며 토지면적은 480.1㎡, 공시지가는 3,168,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 남측 약 15미터, 서측 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·성장관리권역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 주식회사 더원피플(김예진)의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 사업자등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 최종 판정. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재는 대항력 가능·미상으로만 판단해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구 여부와 배당순위를 확인해야 실제 미배당·인수 가능성을 계산할 수 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 학원, 현황 사무실이라는 차이가 있으므로 실제 이용과 관련한 행정·영업상 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 주변 동종 상업·업무시설 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 296,000,000원에서 현재 145,040,000원까지 내려와 숫자만 보면 눈에 띕니다. 그러나 등기 권리의 소멸 여부보다 중요한 변수가 있습니다. 말소기준보다 앞선 2019.10.04 점유자입니다. 보증금과 확정일자가 알려지지 않아 대항력은 가능·미상, 매수인의 실제 인수부담 역시 미상입니다. 최근 시세 자료도 없어 현재 최저가 자체의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다.
따라서 이 사건은 “두 번 유찰돼 싸진 물건”보다 “선순위 가능 임차관계를 확인해야 가격을 계산할 수 있는 물건”으로 보는 편이 정확합니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용과 입찰 상한을 정할 수 없습니다. 권리는 일부 확인, 가격 판단은 보류. 핵심은 보증금 확인입니다.
