확약 적용 시 실질취득 1.1662억 — 핵심은 ‘말소동의 확약서’ 원본 확인

인천지방법원 2025타경510793. 미추홀구청 북서측 인근에 있는 ‘아르누보’ 8층 802호, 전유면적 71.8485㎡의 오피스텔입니다. 감정가 238,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 116,620,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리는 2023.02.03. 우리금융캐피탈의 가압류 50,958,467원이며, 그 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 미추홀구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 김동준입니다. 김동준은 보증금 257,000,000원, 확정일자 2022.02.24., 전입·점유개시 2022.03.11.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 일반적인 계산이라면 최저가 배당 후 남는 142,812,680원을 매수인이 인수할 수 있어, 최저가가 내려가도 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 기재가 있어, 해당 확약을 적용하면 김동준 관련 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심

김동준의 임대차계약일과 확정일자는 2022.02.24., 전입 및 점유개시는 2022.03.11.입니다. 말소기준인 2023.02.03. 가압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 2024.04.01. 보증금 257,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 한 것으로 조사됐습니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기가 인수권리로 기재되는 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 내용이 있습니다. 이에 따라 본 분석은 김동준 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 보되, 확약서 원본 확인을 전제로 합니다. 별도 점유자로 조사된 송형규는 2024.12.26. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 명도 조건은 추가 확인 대상입니다.

② 임차관계 — 실제 확인 대상 2명

* 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼, 본 분석에서는 김동준 관련 매수인 실질 인수를 0원으로 처리했습니다. 확약은 김동준의 주택임차권등기에 관한 것으로 보며, 송형규의 점유관계에는 별도로 적용되지 않습니다. 입찰 전 확약서 원본과 매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균을 우선하면 76.5%

‘아르누보’의 비교 가능한 최근 거래 12건 중 최근 12개월 8건 평균은 152,456,250원입니다. 최신 거래는 2026.02. 5층 69.83㎡의 168,870,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 26.1% 상승한 흐름입니다. 따라서 과거 거래 전체 평균 141,926,666원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

확약 적용 시 실질취득 116,620,000원은 최근 12개월 평균의 76.5%이며, 최신 거래 168,870,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +26.1%인 점까지 고려하면 가격 자체는 최근 시장 수준 아래에 있습니다. 반대로 확약이 적용되지 않아 142,812,680원의 보증금 부족분을 인수한다면 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,620,000원 가정)

배당계산상 김동준의 보증금 부족분은 142,812,680원입니다. 다만 제출된 말소동의 확약서를 적용해 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가했습니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 이후 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 전 미배당은 늘어난다

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 김동준에게 돌아가는 배당액이 줄어 보증금 미배당액은 증가합니다. 즉 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어 실질취득비용은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반면 제출된 확약이 해당 임차권을 완전히 해소한다면 각 회차의 실질 인수는 0원이고, 실질취득비용은 각 회차 매각가와 같아집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항 및 거래자료 기준)

• 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 업무시설이며, 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
• 입지. 미추홀구청 북서측 인근으로 다세대주택, 오피스텔, 아파트와 근린생활시설이 혼재하며 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편익은 보통이며, 남서측 약 20m·북동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로 2018.11.06. 사용승인됐고, 승강기·도시가스 개별난방·소방설비를 갖췄습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 20호 규모이고 비교 거래가격이 115,910,000원부터 180,000,000원까지 분산돼 개별 호수 상태에 따른 가격 편차 확인이 필요합니다.
• 경매 이력. 단지 경매자료상 평균 유찰 횟수는 2.1회이며 확인된 매각률은 0.0%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 김동준 임차권등기의 말소 대상, 조건, 효력 발생 시점과 낙찰자에 대한 적용 여부를 문서 원문으로 확인하세요.
• 최신 매각물건명세서. 인수권리 기재와 확약서 제출 문구가 변경되지 않았는지 매각기일 기준 최신본을 대조하세요.
• 송형규 점유관계. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태와 명도 협의 상대를 확인하세요.
• 국세·지방세. 국세, 국민건강보험공단, 미추홀구 압류가 존재하므로 당해세 내역과 배당순위를 확인하세요.
• 명도비용. 임차권 말소와 보증금 인수 여부와 별개로 현재 점유자가 있으면 인도명령과 이사 협의 비용이 발생할 수 있습니다.
• 오피스텔 환금성. 총 20호 규모와 거래가 편차를 반영해 동일 면적·층·내부 상태를 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실거래 자료를 직접 대조한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 확약을 확인할 물건

숫자만 보면 감정가 238,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 116,620,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 152,456,250원의 76.5%입니다. 최근 거래 흐름도 +26.1%여서 확약이 유효하게 적용된다면 가격 메리트가 분명한 구간입니다.

그러나 김동준의 대항력 있는 보증금 257,000,000원을 빼고 볼 수는 없습니다. 확약을 적용하지 않은 계산상 미배당액은 142,812,680원이며, 이 경우 최저가 하락만으로 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 주된 인수위험을 실제로 제거하는지 확인하는 것이 권리분석의 전부에 가깝습니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 확인 후 가격 검토입니다.