인천지방법원 2025타경510920. 인천 부평구 부평동 헤리움노블레스 15층 1509호입니다. 감정가 97,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 23,290,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 24% 수준으로 크게 떨어진 물건이지만, 이 경매의 핵심은 최저가가 아닙니다. 임차인 최두찬의 보증금 105,000,000원과 매수인 인수 조건입니다.
임차인은 2021년 8월 10일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 7월 19일입니다. 분석상 말소기준권리는 2023년 1월 27일 갑구 5번 압류입니다. 임차인의 전입·점유가 그보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 회차에서 예상되는 임차인 배당액은 22,470,780원입니다. 보증금 105,000,000원에서 이를 뺀 82,529,220원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 2,329만원짜리 물건이 아니라, 약 1억 581만원의 실질취득 부담이 발생하는 물건으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510920 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 15층 1509호 도로명주소: 인천광역시 부평구 부평대로 132 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 1509호 |
| 임차권 범위 | 15층 1509호 16.76㎡ 전부 |
| 소유자 | 김택현 (2021.08.11. 소유권이전, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 23,290,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 압류 · 2023.01.27. · 포천세무서장 |
| 실제 임차인 | 1명 · 최두찬 · 보증금 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 (20%) · 4,658,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인의 보증금 인수
권리분석의 기준은 2023년 1월 27일 설정된 갑구 5번 압류입니다. 그 이전에 발생한 임차인의 전입·점유와 그에 따른 대항력이 핵심입니다. 임차권등기 자체는 2023년 9월 11일 접수되어 기준권리 뒤에 있지만, 임대차계약은 2021년 7월 17일, 확정일자는 2021년 7월 19일, 전입 및 점유개시는 2021년 8월 10일입니다. 임차권등기 접수일만 보고 후순위 임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최두찬 15층 1509호 전부 주거(임차권등기) |
2021.08.10. 2021.07.19. |
105,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 대위·승계 표시 없음 배당요구 2023.09.11. |
실제 임차인은 최두찬 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 임차인 보증금은 105,000,000원입니다. 확정일자와 배당요구를 갖추어 우선변제를 행사하는 구조이지만, 현 회차에서는 매각대금이 보증금에 크게 미달합니다.
말소기준권리인 2023년 1월 27일 압류 이후의 2024년 3월 27일 추가 압류와 2025년 7월 23일 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이들 후순위 권리가 소멸한다고 해서 선행 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 등기상 권리의 소멸과 임차보증금 잔액 인수는 별개로 판단해야 합니다.
② 실질취득 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지된다
이 물건은 일반적인 저가 경매처럼 최저가가 낮아질수록 취득원가가 그대로 낮아지는 구조가 아닙니다. 임차보증금 105,000,000원보다 낙찰가가 훨씬 낮기 때문에, 배당받지 못한 금액이 매수인 인수액으로 증가합니다. 결국 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 수준을 중심으로 유지됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수액 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 24% |
23,290,000원 | 82,529,220원 | 105,819,220원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% |
16,302,999원 | 89,390,455원 | 105,693,454원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% |
11,412,099원 | 94,193,319원 | 105,605,418원 |
현재 회차의 계산은 다음과 같습니다.
+ 매수인 인수액 82,529,220원
= 105,819,220원
임차보증금 105,000,000원에 현 회차 집행비용 추정 819,220원이 더해지는 구조입니다.
5회·6회 유찰 시나리오도 결과는 비슷합니다. 낙찰가가 23,290,000원에서 11,412,099원으로 낮아지는 동안 매수인 인수액은 82,529,220원에서 94,193,319원으로 증가합니다. 실질취득 합계는 약 105,605,000원~105,819,000원 범위에 머뭅니다.
따라서 유찰이 더 진행된다는 이유만으로 투자성이 좋아진다고 볼 수 없습니다. 낙찰가 할인 폭보다 인수액 증가분을 먼저 계산해야 합니다. 현재 실질취득 합계 105,819,220원은 감정가 97,000,000원보다 8,819,220원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 819,220원 | 매각가의 약 3.5% 추정 |
| 1. 임차인 · 최두찬 | 105,000,000원 | 22,470,780원 | 미배당 82,529,220원 매수인 인수 |
| 2. 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 | 신청채권자 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용 추정 819,220원을 제외한 매각대금 22,470,780원이 임차인 최두찬에게 배당되는 가정입니다. 보증금 105,000,000원 중 82,529,220원은 미배당되어 매수인이 인수합니다. 주택도시보증공사의 청구액 105,000,000원은 이 배당 가정에서 배당액이 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요하며, 실제 배당은 확정 배당표와 세금 관계에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평구청 남측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설 및 아파트 등이 혼재하는 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부평구청역(지하철 7호선·인천1호선)이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2014.05.13.입니다. 위생·급배수, 도시가스, 소화전, 화재경보 및 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역 및 방화지구 등에 해당합니다. 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 기재되어 있으므로 세부 이용계획은 원본으로 확인해야 합니다.
- 도로. 서측 약 40m 내외, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 위반사항. 감정평가상 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 소규모 주거용 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성과 적정 매도가격을 확정할 수 없습니다. 특히 인수 보증금을 포함한 실질취득원가를 기준으로 매도 가능가격을 따져야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차 기준 임차보증금 미배당액 82,529,220원을 매수인 부담으로 반영하세요. 최저가 23,290,000원만 보고 저가 매물로 판단하면 안 됩니다.
- 실질취득 상한 설정. 현재 낙찰가와 인수액의 합계는 105,819,220원입니다. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득 합계가 약 1억 560만~1억 581만원으로 크게 달라지지 않습니다. 이 금액을 기준으로 투자수익성을 검토하세요.
- 임차인 대항력 확인. 최두찬의 임대차계약일 2021.07.17., 확정일자 2021.07.19., 전입 및 점유개시일 2021.08.10.을 주민등록 및 점유 자료와 대조하세요. 2021.08.11. 종전 근저당 말소와의 접수 순서도 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 을구 3번 주택임차권등기의 보증금 잔액 인수 문구와 특별매각조건을 원본으로 확인하세요. 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하더라도 보증금 잔액 인수 문제는 별개입니다.
- 배당요구 및 배당액 검증. 임차인 배당요구일 2023.09.11. 및 예상배당액 22,470,780원을 실제 배당표와 대조하세요. 당해세, 최우선변제 등 반영 여부에 따라 매수인 인수액은 변동할 수 있습니다.
- HUG 채권관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 105,000,000원입니다. 임차인 보증금과 청구액이 같은 금액이므로 두 채권의 발생 근거와 구상·대위 관계가 실제로 어떻게 정리되어 있는지 원본 서류를 확인하세요. 단순히 두 금액을 합산해 실제 임차보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
- 입찰보증금 준비. 특별매각조건상 입찰보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 기준 4,658,000원을 준비해야 합니다.
- 명도·점유 상태. 임차권등기가 되어 있는 상태와 실제 점유·거주 상태는 다를 수 있습니다. 현재 점유자, 인도 가능 여부, 임차인의 보증금 정산 및 명도 협의 조건을 확인하세요.
- 관리비 및 현장 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비 승계 여부, 건물 관리 상태, 주차 및 실제 호실 현황을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 최신 배당 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2,329만원 ≠ 취득가 2,329만원”
이 사건의 숫자는 겉과 속이 다릅니다. 감정가 97,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가격이 23,290,000원까지 떨어졌지만, 임차인 최두찬의 보증금 105,000,000원 중 82,529,220원을 매수인이 인수해야 합니다.
현재 최저가로 낙찰받더라도 실질취득 부담은 105,819,220원입니다. 다음 회차로 넘어가 낙찰가가 더 낮아지면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 증가합니다. 즉, 유찰이 진행되어도 실질취득원가는 크게 낮아지지 않습니다.
여기에 특별매각조건상 입찰보증금 20%, 임차권등기 및 대항력 검토, HUG 채권관계 확인까지 필요합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 시장가격 대비 투자 메리트를 단정할 수 없습니다.
이 물건의 핵심은 24%라는 최저가 숫자가 아니라 보증금 1억 500만원과 그중 매수인이 인수할 잔액입니다. 입찰 여부는 최저가가 아닌 실질취득원가와 실제 매도 가능가격을 비교한 뒤 결정해야 합니다.
결론: 저가 낙찰형이 아니라 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 최저가 할인에 현혹되지 말고, 인수액을 포함한 총취득비용을 먼저 검증해야 합니다.
