인천지방법원 2025타경510920. 부평구 부평동 헤리움노블레스 15층 1509호, 공동주택(도시형생활주택)입니다. 이번 사건의 핵심은 낮아진 최저매각가격이 아니라 임차보증금입니다. 임차인 최두찬은 2021.08.10. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.19.입니다. 반면 말소기준권리는 2023.01.27. 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞서며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 남는 금액은 매수인이 인수하게 됩니다.
현재 최저가는 47,530,000원까지 내려왔지만 배당표상 임차인 미배당액이 58,725,540원입니다. 둘을 합친 현 회차 실질 부담은 106,255,540원입니다. 집행비용 때문에 단순 보증금 105,000,000원보다 조금 커지지만, 구조적으로는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당 인수액이 늘어 보증금 수준이 실질 부담의 기준축으로 고정됩니다. 즉 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510920 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 431-15 헤리움노블레스 15층 1509호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택) · 15층 1509호 · 16.76㎡ |
| 소유자 | 김택현 · 2021.08.11. 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2 · 9,506,000원 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
등기부상 2014.06.18. 설정된 신한은행 근저당권 60,000,000원은 2021.08.11. 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준권리는 2023.01.27. 국의 압류입니다. 그러나 최두찬의 전입·점유일은 2021.08.10.이고 확정일자는 2021.07.19.로 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최두찬 | 15층 1509호 16.76㎡ 전부 | 105,000,000원 | 2021.08.10. | 2021.07.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 최저가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 47,530,000원 | 58,725,540원 | 106,255,540원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,270,999원 | 72,727,879원 | 105,998,878원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,289,699원 | 82,529,516원 | 105,819,215원 |
표면 최저가는 47,530,000원에서 33,270,999원, 23,289,699원으로 계속 내려가지만 인수액은 58,725,540원에서 72,727,879원, 82,529,516원으로 반대로 커집니다. 그래서 총 실질 부담은 계속 약 105,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 사건에서는 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,255,540원 |
| 1. 임차인 최두찬 보증금 | 105,000,000원 | 46,274,460원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 58,725,540원은 매수인 인수로 남습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 부평구청 남측 인근이며 근린생활시설, 다세대주택, 업무시설, 아파트 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부평구청역(지하철7호선·인천1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 건물의 15층 1509호이며 사용승인일은 2014.05.13.입니다.
- 도로. 서측 약 40m, 동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 47,530,000원이 아니라 현 회차 인수액 58,725,540원을 합친 106,255,540원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 3회·4회 유찰로 최저가는 더 내려가지만 임차인 인수액이 늘어 총 부담은 약 105,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 임차보증금. 최두찬은 대항력과 우선변제권이 모두 있고, 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
- 특별매각조건. 매수보증금은 최저매각가격의 10분의 2이므로 현재 회차 기준 9,506,000원입니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서의 임차보증금 인수 조건과 등기부·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 곧 “49% 취득가”는 아니다
이 물건은 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가격이 47,530,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리 구조는 정반대의 메시지를 줍니다. 보증금 105,000,000원의 임차인 최두찬이 말소기준권리보다 앞선 대항력을 가지고 있고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 58,725,540원은 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 배당표 기준 현 회차 실질 부담은 106,255,540원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총 부담은 약 105,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 실거래 시세 자료도 없어 이를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 핵심은 ‘낮은 최저가’가 아니라 ‘대항력 임차보증금’입니다.
