인천지방법원 2025타경511008. 인천 미추홀구 주안동의 해든빌 13층 1301호, 전용 49.62㎡ 아파트입니다. 2014년 준공된 36세대 규모의 소규모 공동주택으로, 소유자 김성협 씨가 2021년 3월 15일 거래가 190,000,000원에 취득한 물건입니다. 현재는 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 5회 유찰 끝에 최저매각가가 98,490,000원까지 내려온 상태입니다.
문제는 등기부에 남아 있는 을구 3번 주택임차권등기입니다. 임차인 남태광 씨는 2021년 3월 15일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 2월 25일입니다. 말소기준인 2024년 4월 4일 국세 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 보증금도 190,000,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다.
다행히 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 그러나 확약서의 적용 범위와 실제 말소 조건을 원본으로 확인하지 않은 채 단순히 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 264-11 해든빌 제13층 제1301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 주안로 64 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.62㎡ · 지상 14층 중 13층 |
| 건물 규모 | 36세대 · 2014.03.28 준공 |
| 소유자 | 김성협 (2021.03.15 소유권이전, 거래가 190,000,000원) |
| 감정가 | 201,000,000원 |
| 최저매각가 | 98,490,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.04 국 압류 (은평세무서장) |
| 임차보증금 | 남태광 · 190,000,000원 |
| 실질 인수 | 0원 (말소동의 확약 반영) 확약 미반영 배당계산상 93,682,820원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2024년 4월 4일 국의 압류입니다. 과거 신한은행 근저당권은 2019년 3월 26일 이미 말소되었으므로, 현재 권리분석에서 존속하는 근저당으로 취급하지 않습니다. 이후 2025년 7월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
핵심은 그보다 앞선 2023년 4월 11일 임차권등기입니다. 임차인 남태광 씨의 전입·점유일과 확정일자 모두 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 일반적인 권리순위 판단에서는 대항력 있는 선순위 임차권이며, 매각대금으로 보증금을 전액 변제받지 못하면 미변제분의 매수인 인수가 문제됩니다.
② 임차인 분석 — 1.9억 보증금과 말소동의 확약
확인된 실제 임차인은 남태광 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금 190,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
|
남태광 제13층 제1301호 49.62㎡ 전부 주거 · 주택임차권등기 |
190,000,000원 |
있음 전입·점유 2021.03.15 |
있음 확정 2021.02.25 배당요구 있음 |
확약 반영 0원 보증기관 중복신고 아님 룰상 인수 93,682,820원 |
③ 예상배당표 (매각가 98,490,000원 가정 · 확약 미반영 권리순위 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,172,820원 |
| 1. 임차인 남태광 · 우선변제 | 190,000,000원 | 96,317,180원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
권리순위에 따른 추정 배당 시뮬레이션입니다. 임차인에게 96,317,180원이 배당되고 93,682,820원이 부족한 계산이나, 제출된 말소동의 확약의 효력을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원으로 별도 평가합니다. 실제 배당은 확약의 적용, 권리관계, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자와 임차인의 190,000,000원을 서로 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 가격은 거의 고정된다
이 물건은 이미 5회 유찰되었습니다. 향후 유찰에 따른 최저가 하락을 가정하더라도, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제가 해소되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 미배당 인수액이 커집니다. 즉 실질취득액은 보증금 190,000,000원 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 총취득 | 확약 반영 총취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 감정가 49% |
98,490,000원 | 93,682,820원 | 192,172,820원 | 98,490,000원 |
| 6회 유찰 가정 감정가 39% |
78,792,000원 | 113,026,256원 | 191,818,256원 | 78,792,000원 |
| 7회 유찰 가정 감정가 31% |
63,033,600원 | 128,501,005원 | 191,534,605원 | 63,033,600원 |
⑤ 시세 비교 — 평균 1.69억보다 최근 1.40억을 봐야 한다
해든빌의 실거래 12건 전체 평균은 169,666,666원입니다. 하지만 여기에는 2022년의 260,000,000원 거래가 포함되어 있어, 전체 평균을 현재 시장가격으로 그대로 사용하는 것은 적절하지 않습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.39㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 47.39㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 49.62㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.12 | 49.62㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 47.39㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2023.10 | 47.39㎡ | 8 | 154,000,000원 |
| 2023.04 | 47.39㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 47.39㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2022.09 | 47.39㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 47.39㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 47.39㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 49.62㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.39㎡ | 2건 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 169,666,666원 |
최근 12개월 평균은 140,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 8월 거래 역시 140,000,000원입니다. 과거 거래와 비교한 최근 가격 추세는 -20.3%로 하락세입니다. 현재 최저가 98,490,000원은 최근 시세의 70.3%에 해당하지만, 이는 확약을 적용해 인수액이 0원인 경우에 한정되는 가격 비교입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 미추홀구 주안동 소재 주안1동행정복지센터 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입은 무난하며, 인근에 버스정류장과 환승역인 주안역이 소재합니다. 대중교통 접근성은 입지상 장점입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 14층 건물의 13층입니다. 급·배수, 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 스프링클러, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 장방형 평지이며 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 사항도 확인 대상입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 36세대 규모의 소규모 아파트로, 대단지에 비해 실거래 표본이 적습니다. 최근 가격 추세 -20.3%, 5회 유찰, 동일 단지 경매 평균 유찰 5.0회라는 점은 환금성에 보수적으로 접근해야 할 이유입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 을구 3번 임차권등기뿐 아니라 매수인의 미변제 보증금 인수 해소까지 뒷받침하는지 확인해야 합니다. 문서의 적용 조건·기한·추가 서류를 반드시 검토하세요.
- 임차인 남태광의 권리 확인. 전입 2021.03.15, 확정일자 2021.02.25, 보증금 190,000,000원, 임차권등기 2023.04.11이라는 선순위 권리관계를 대조해야 합니다. 특히 확약서의 효력이 실제 임차인에게 미치는 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득가를 두 가지로 계산. 확약 적용 시 현재 기준 98,490,000원, 확약 미적용 시 배당계산상 192,172,820원입니다. 입찰 여부와 자금 계획은 이 차이를 반영해 결정해야 합니다.
- 추가 임차인·점유자 조사. 확인된 실제 임차인은 1명이지만, 확약 범위 밖의 새로운 점유자 또는 임대차가 발견되면 별도의 인수·명도 위험을 검토해야 합니다. 임차권등기 상태와 실제 점유 상태를 동일하게 가정하지 마세요.
- 배당 및 조세채권 확인. 국의 압류가 말소기준권리입니다. 조세채권의 배당 범위, 당해세, 집행비용, 실제 배당요구 및 주택도시보증공사의 채권관계를 확인해야 합니다.
- 하락장 가격 보정. 실거래 전체 평균 169,666,666원보다는 최근 12개월 평균 140,000,000원과 최신 거래, 하락 추세 -20.3%를 중심으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 환금성 및 건물 상태. 36세대 소규모 아파트의 거래량과 실제 수요를 확인하고, 실내 수리 필요 여부, 관리비 체납, 공용부분 관리 상태도 점검하세요.
- 매각물건명세서·등기부 재확인. 2026.11.10 매각기일 전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원본을 다시 확인해야 합니다. 권리변동과 매각조건 변경 여부가 중요합니다.
맺으며 — “49% 최저가보다 확약서 한 장이 더 중요하다”
인천 주안동 해든빌 1301호는 겉으로 보면 감정가 201,000,000원에서 98,490,000원까지 내려온, 상당히 낮은 최저가의 아파트입니다. 최근 12개월 거래가격 140,000,000원과 비교해도 확약 적용 조건에서는 가격 차이가 존재합니다.
그러나 이 물건의 본질은 대항력 있는 보증금 190,000,000원의 임차권입니다. 확약서가 유효하게 적용되지 않으면 현재 실질취득액은 192,172,820원으로 올라가 최근 시세를 초과합니다. 추가 유찰을 거치더라도 인수액이 증가해 총취득비용은 보증금 수준에 머무는 구조입니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 해당 임차권의 인수를 실질적으로 해소하는 것이 확인되면, 매수인 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다. 이 경우 현재 실질취득액은 98,490,000원으로, 최근 실거래 평균의 70.3% 수준입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 저가 매수라고 단정하기도 어렵습니다. 최근 시세는 -20.3% 하락 추세이고, 36세대 소규모 단지에 거래량이 적으며 이미 5회 유찰되었습니다. 권리 해소가 확인되더라도 환금성과 시장가격의 추가 하락 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 가격 경쟁력은 확약이 유효하다는 전제에서만 인정됩니다. 우선순위는 최저가보다 확약서 원본과 임차권 소멸·인수 해소의 법적 확인입니다. 이 확인 없이는 낮은 최저가가 오히려 큰 위험을 가릴 수 있습니다.
