인천지방법원 2025타경511008. 해든빌 13층 1301호, 전용 49.62㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 68,943,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 임차인 남태광은 2021.03.15 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2021.02.25이며, 2023.04.11 주택임차권등기가 설정됐습니다. 말소기준으로 선언된 2024.04.04 압류보다 앞선 점유·전입이어서 대항력 있는 임차인입니다.
매각물건명세서에도 을구 3번 주택임차권등기에 대해 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 잔액을 인수”하는 구조가 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 기준으로 임차인에게 예상되는 배당은 67,302,026원이고, 부족분 122,697,974원이 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액은 오히려 늘어나므로, 최저가 하락을 곧바로 할인으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 264-11 해든빌 13층 1301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 전용 49.62㎡ · 14층 중 13층 |
| 소유자 | 김성협 · 2021.03.15 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 68,943,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 권리분석의 중심은 실제 임차인 1명, 남태광입니다. 2014년 신한은행 근저당은 2019.03.26 이미 말소됐고, 2021.02.26 미추홀구 압류도 2021.03.05 해제됐습니다. 반면 남태광의 전입·점유는 2021.03.15, 확정일자는 2021.02.25이며 주택임차권등기는 2023.04.11입니다. 2024.04.04 국의 압류가 말소기준으로 선언돼 있으므로 임차인은 그보다 앞선 권리관계를 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남태광 | 13층 1301호 49.62㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 190,000,000원 | 2021.03.15 | 2021.02.25 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수액
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 68,943,000원 | 122,697,974원 | 낙찰가가 낮아도 보증금 잔액 인수 |
| 4회 유찰 시 | 48,260,100원 | 143,008,582원 | 낙찰가 하락만큼 인수 부담 증가 |
| 5회 유찰 시 | 33,782,070원 | 157,226,007원 | 최저가만 보면 할인 착시가 더 커짐 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 49.2%로 보이지만, 이 비율은 최저매각가만 비교한 값입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 함께 부담해야 하므로, 이 49.2%를 근거로 “시세의 절반 가격”이라고 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준이면 최근 시세보다 높다
해든빌은 36세대이며 2014.03.28 사용승인됐습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균은 140,000,000원이고 최신 거래도 2026.08 · 140,000,000원입니다. 최근 구간은 과거 구간 대비 -20.3%로 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 169,666,666원에는 과거 260,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.39㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.08 | 47.39㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2025.03 | 49.62㎡ | 11 | 147,000,000원 |
| 2024.12 | 49.62㎡ | 10 | 148,000,000원 |
| 2023.12 | 47.39㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2023.10 | 47.39㎡ | 8 | 154,000,000원 |
| 2023.04 | 47.39㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2022.10 | 47.39㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2022.09 | 47.39㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 47.39㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 47.39㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2022.03 | 49.62㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 140,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 68,943,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,640,974원 |
| 1. 임차인 남태광 보증금 | 190,000,000원 | 67,302,026원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 190,000,000원 중 예상배당 67,302,026원 이후의 122,697,974원이 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용 때문에 낙찰가와 인수액의 단순 합이 보증금과 정확히 일치하는 구조는 아니지만, 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 핵심 구조는 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주안1동행정복지센터 북측 인근으로 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 무난하고 인근에 버스정류장과 환승역인 주안역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 중 13층이며 급·배수, 위생설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 2,590,000원/㎡입니다.
- 규모. 해든빌 36세대, 2014.03.28 사용승인. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 68,943,000원만 보고 최근시세 대비 49.2%라고 판단하면 안 됩니다. 미배당 임차보증금 인수를 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 남태광의 전입 2021.03.15, 확정일자 2021.02.25, 임차권등기 2023.04.11 및 배당요구 내역을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 유찰이 곧 할인은 아님. 4회 유찰 시 인수액 143,008,582원, 5회 유찰 시 157,226,007원으로 증가하는 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 169,666,666원보다 최근12개월 평균·최신거래 140,000,000원과 최근 추세 -20.3%를 우선 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 집행비용 및 실제 배당 결과에 따라 임차인의 미배당액과 매수인 인수액은 변동될 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 물건은 감정가 201,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 68,943,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 190,000,000원이고 현재 예상 미배당액 122,697,974원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액은 143,008,582원, 157,226,007원으로 증가합니다.
따라서 이 사건의 가격 기준은 최저매각가가 아니라 보증금 190,000,000원 수준의 실질취득입니다. 최근12개월 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 최근 가격 추세는 -20.3%입니다. 권리 인수와 하락한 최근 시세를 함께 보면, 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
