말소동의 확약으로 주된 인수는 실질 0원*, 그러나 미상 점유와 하락장이 남았다 — 대준블루인 1003호

* 윤현중 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각·말소 절차에 그대로 적용된다는 전제입니다. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차의 미배당 인수액은 182,419,640원입니다.

인천지방법원 2025타경511042. 인천 남동구 간석동 ‘대준블루인’ 10층 1003호, 전유면적 77.52㎡의 업무시설 오피스텔입니다. 소유자 백상훈은 2021년 12월 22일 매매를 원인으로 거래가 314,000,000원에 취득했고, 2022년 1월 5일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 윤현중이 전입·점유를 개시했으며, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 12월 2일입니다.

말소기준은 2023년 4월 5일 부평세무서장의 압류입니다. 윤현중의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춘 우선변제 임차인입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 이후인 2023년 11월 21일 등기됐지만, 그 전에 형성된 대항력까지 임차권등기의 순위만으로 지워지는 구조는 아닙니다.

따라서 확약서가 없었다면 이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 저가 물건이 아닙니다. 현재 회차에서 배당받지 못하는 보증금 182,419,640원이 매수인에게 넘어가므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 314,000,000원 수준에 고정됩니다. 이 사건의 가격 판단은 오직 확약의 유효성과 적용 범위를 확인한 뒤 실질취득액으로 해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약서가 결론을 바꾼다

말소기준인 국의 압류 이후 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 윤현중의 주택임차권등기도 등기 순위상 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나, 윤현중은 2022년 1월 5일 전입·점유를 개시해 말소기준보다 앞선 대항력을 보유합니다. 이 때문에 원칙적으로 배당 부족분은 매수인이 인수합니다.

임차인·점유관계

② 회차별 실질취득 — 확약이 없으면 낙찰가를 낮춰도 같다

확약이 없다면 낙찰가가 134,260,000원 → 93,982,000원 → 65,787,399원으로 내려갈수록 인수액은 182,419,640원 → 222,109,676원 → 249,796,774원으로 커집니다. 즉 최저가만 낮아질 뿐 총부담은 보증금 314,000,000원 수준에 묶입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 인수는 실질 0원*이어서 낙찰가가 곧 실질취득액이 됩니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최신 거래를 봐야 한다

대준블루인 유사 면적 거래는 12건이며 전체 평균은 313,333,333원입니다. 그러나 2021년과 2022년의 314,000,000원~355,000,000원 거래가 다수 포함돼 전체 평균만으로 현재 가격 메리트를 평가하면 왜곡될 수 있습니다.

우선해야 할 지표는 최근 거래입니다. 최신 거래는 2024년 4월 250,000,000원이고, 최근 12개월 평균 지표도 250,000,000원으로 표본은 1건입니다. 최근 가격은 이전 거래군보다 21.7% 하락했습니다. 확약 적용을 전제로 한 실질취득 134,260,000원*은 최근 시세 지표의 53.7%로 수치상 할인폭이 크지만, 단일 최신 표본과 하락 추세를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,260,000원 가정)

윤현중 보증금의 미배당액은 182,419,640원입니다. 일반 원칙으로는 매수인 인수 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 적용되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 간석동 인제고등학교 북측에 위치하며, 주위에 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장과 인천1호선 간석오거리역이 소재하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 10층 1003호로, 위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로·토지. 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며 남서측으로 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 도로에 접합니다.
• 환금성. 39세대 오피스텔로 거래 표본이 많지 않고, 최신 거래는 2024년 4월 250,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -21.7%입니다.
• 건축 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 윤현중 임차권에만 적용되는지, 적용 조건과 말소 시점, 매수인의 별도 의무가 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 불성립 시나리오. 현재 회차 일반 원칙상 인수액은 182,419,640원입니다. 확약이 없으면 최저가만 보고 입찰해서는 안 됩니다.
• JIN XIANG 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 현장 점유와 임대차계약, 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2022년 1월 5일 민간임대주택 등록 등기가 존재합니다. 매각 후 처리와 의무 승계 여부를 원문으로 확인해야 합니다.
• 시세 보수적 적용. 전체 평균 313,333,333원보다 최신 거래 250,000,000원과 -21.7% 하락 추세를 우선해 응찰가를 정해야 합니다.
• 소형 오피스텔 환금성. 39세대, 평균 유찰 3.9회, 매각률 0.0%입니다. 취득가격뿐 아니라 임대수요와 재매각 기간을 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 집행기록에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “싼 가격은 확약이 완성해야 성립한다”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 274,000,000원에서 134,260,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 윤현중의 대항력 있는 보증금 314,000,000원을 그대로 적용하면 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에 고정됩니다. 최저가 49%만으로 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 실제로 윤현중 임차권에 적용되면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 134,260,000원​*으로 내려가 최근 거래 250,000,000원 대비 53.7%가 됩니다. 다만 확약 밖의 JIN XIANG 점유가 남고, 보증금·확정일자·배당요구는 미상이며, 최근 가격은 -21.7% 하락했습니다. 건물 경매 평균 유찰 3.9회와 매각률 0.0%도 환금성 경고입니다.

가격은 조건부 합격, 권리는 원문 확인 전 보류. 확약서의 적용이 확정되고 미상 점유의 명도조건까지 정리될 때 비로소 134,260,000원의 가격 메리트가 성립합니다.