46,648,000원만 보면 반값이지만, HUG 말소동의 확약서가 승부처 — 주안에쉐르 303호

인천지방법원 2025타경511249. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택(도시형생활주택)입니다. 주안에쉐르 3층 303호, 전용 39.4894㎡로 현재 소유자는 김택현입니다. 등기상 말소기준은 2023년 1월 27일 포천세무서장의 압류입니다. 이후 의정부세무서 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

그러나 권리분석의 핵심은 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 이상혁은 2021년 9월 28일 확정일자를 받고 2021년 10월 22일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 139,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 현재 최저가 46,648,000원만 보고 “최근 시세의 절반”이라고 판단해서는 안 됩니다. 매각대금이 내려갈수록 임차인의 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 수준에서 사실상 고정되기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약서를 함께 봐야 한다

말소기준은 2023년 1월 27일의 국 압류입니다. 2024년 4월 25일 의정부세무서장의 압류와 2025년 8월 4일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 이상혁은 말소기준보다 앞선 2021년 10월 22일 전입·점유했고, 확정일자도 2021년 9월 28일에 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다.

* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각 후 실제 이행된다는 전제입니다. 확약 원문, 적용 대상, 말소 조건과 제출 주체를 법원 기록에서 확인하지 못하면 룰상 미배당액 93,591,664원의 인수 위험을 기준으로 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 확약 이행 시에만 49.4% 가격

가격 판단은 전체 12건 평균 92,210,000원보다 최근 자료를 우선했습니다. 최근 12개월 4건 평균은 94,380,000원, 최신 거래는 2025년 7월 104,520,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 3.6% 높은 추세로, 하락 추세 자료는 아닙니다.

확약 이행 시 현재 실질취득 46,648,000원은 최근 12개월 평균 94,380,000원의 49.4%로, 최신 거래 104,520,000원과 최근 평균보다 모두 낮습니다. 이 경우 가격 메리트는 분명합니다. 반대로 확약을 적용하지 않으면 보증금 139,000,000원의 미배당 부분을 인수하게 되므로, 실질 부담은 최근 평균과 최신 거래보다 높아집니다. 같은 물건이지만 확약의 효력에 따라 “반값 물건”과 “시세 이상 물건”으로 결론이 완전히 갈립니다.

③ 예상배당표 (매각가 46,648,000원 가정)

현재 회차 배당모형상 임차인의 미배당액은 93,591,664원입니다. 룰상으로는 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 이행되면 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 관교여자중학교 서측 인근으로 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 이용상태. 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
• 도로. 31필지 일단의 완경사지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종·제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대·절대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 표시돼 있습니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도와 이웃 탐문조사를 참고해 작성됐습니다.
• 거래·환금성. 주안에쉐르는 127세대이며 거래 표본 12건은 84,200,000원부터 104,700,000원까지 분포합니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰은 1.8회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이상혁의 을구 1번 임차권 전부를 대상으로 하는지 확인하세요.
• 이행 조건 확인. 낙찰·잔금납부·배당 후 말소동의가 어떤 순서와 조건으로 이뤄지는지 법원 기록과 제출 문서에서 확인하세요.
• 두 가지 취득가를 분리. 확약 이행 시 실질취득은 46,648,000원, 확약 미이행 시에는 룰상 미배당 93,591,664원 인수 위험을 별도로 계산해야 합니다.
• 임차인 명도. 임차권등기와 실제 점유·퇴거 여부, 배당 수령 및 인도 조건을 확인하세요.
• 세금 압류. 포천세무서와 의정부세무서 압류는 매각으로 소멸하지만 당해세 배당과 체납 관련 사항은 별도로 확인하세요.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 제한됐으므로 실제 내부구조와 수리 상태를 현장에서 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 실거래 원자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “할인율보다 확약서 한 장이 먼저다”

현재 최저가 46,648,000원은 감정가 136,000,000원의 34.3%, 최근 12개월 실거래 평균 94,380,000원의 49.4%입니다. 숫자만 보면 가격 메리트가 매우 큽니다. 그러나 이상혁의 보증금 139,000,000원은 최저가보다 크고, 전입과 확정일자가 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다.

이 물건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 정상 이행되면 인수 0원*, 실질취득 46,648,000원으로 최근 시세 대비 충분한 가격 여유가 생깁니다. 반대로 적용 범위나 이행 조건이 불명확하면 93,591,664원의 인수 위험을 안게 됩니다. 따라서 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 효력 확인 후 가격 매력 검토입니다.