인천지방법원 2025타경511262. 인천 미추홀구 숭의동 대준블루온 14층 1405호로, 공부상 근린주택 사건이며 감정평가에서는 전유면적 39.28㎡ 전부를 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 소유자 임행찬은 2020.12.24. 매매를 원인으로 거래가액 163,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021.01.14. 접수됐습니다.

권리분석의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 임차인 김수연은 2020.12.07. 확정일자, 2020.12.21. 주민등록, 2020.12.24. 점유개시를 갖췄습니다. 말소기준인 2021.11.17. 서민금융진흥원 가압류보다 모두 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 해 우선변제권을 행사하지만, 현재 매각대금에서는 집행비용을 제외한 71,295,820원만 배당되고 91,704,180원이 부족합니다.

* 확약 적용을 전제로 한 실질 인수액입니다. 확약이 적용되지 않으면 배당표상 미배당 보증금 91,704,180원이 매수인 인수로 남습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다

말소기준권리는 2021.11.17. 접수된 서민금융진흥원의 가압류 8,135,841원입니다. 이후 하나은행 가압류 13,898,782원과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김수연의 주민등록과 점유는 말소기준보다 약 11개월 앞서므로, 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 반환 문제는 별도입니다. 이 때문에 말소동의 확약서의 적용 여부가 입찰가보다 더 중요한 확인사항입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

김수연은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등기돼 있으며, 임차인 수에 중복 합산하지 않습니다. 따라서 이 사건의 실제 임차인은 1명, 보증금은 합산 없이 163,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세와 면적 차이를 함께 본다

대준블루온의 확인된 거래 11건 전체 평균은 209,272,727원이지만, 과거 2021~2022년의 221,000,000원~240,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.05. 14층 전용 51.22㎡의 150,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 건입니다.

확약 적용 시 실질취득가 73,010,000원은 최근 거래 150,000,000원의 48.7%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 다만 본건은 39.28㎡이고 최근 거래는 51.22㎡여서 동일 면적 비교가 아닙니다. 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 특히 최근 가격이 과거 거래 대비 30.3% 하락한 것으로 집계돼, 전체 평균 209,272,727원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 73,010,000원 가정)

배당표상 임차인 미배당액은 91,704,180원입니다. 확약이 이행되면 실질 인수는 0원*이며, 확약이 적용되지 않으면 해당 금액이 매수인 부담으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 총액은 거의 내려가지 않는다

확약이 없다면 유찰로 최저가가 73,010,000원에서 35,774,900원까지 내려가도 실질취득액은 약 164,000,000원으로 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건을 최저가만 보고 저가 물건으로 판단하면 안 됩니다. 가격 메리트는 확약 적용을 전제로 할 때만 성립합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 미추홀구 숭의동 숭의오거리 남서측 인근으로, 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평지붕 14층 건물의 최상층 1405호이며, 사용승인일은 2017.06.20.입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖췄습니다.
• 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,563,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있습니다.
• 환금성. 18세대 소규모 건물이고 본건 39.28㎡와 일치하는 거래 표본이 확인되지 않아, 대단지 동일평형처럼 시세를 단순 비교하기 어렵습니다.
• 가격 흐름. 최근 거래가 과거보다 30.3% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균보다 최신 거래를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 대상 호수, 이행 조건과 말소 절차를 매각기일 전 직접 대조해야 합니다.
• 확약 미적용 상한 검토. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 실질취득액은 164,714,180원입니다. 이 금액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 잔금납부 후 임차권등기의 말소 시점과 제출서류, 주택도시보증공사의 협조 절차를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 물건이므로 현재 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 동일 면적 시세 확인. 최근 거래 150,000,000원은 51.22㎡로 본건 39.28㎡보다 큽니다. 본건 면적과 유사한 매매·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -30.3%이므로 과거 200,000,000원대 거래나 전체 평균 209,272,727원을 입찰가 근거로 사용하지 마세요.
• 규제·이용 확인. 공부상 근린주택, 감정평가상 연립주택 이용 상태와 토지거래계약 허가구역 표시의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인하고 변경사항을 재점검해야 합니다.

맺으며 — 최저가보다 확약서가 먼저다

이 물건은 감정가 149,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 73,010,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금 163,000,000원을 빼고 최저가만 보면 권리구조를 거꾸로 읽게 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차의 실질취득액은 164,714,180원이고, 추가 유찰이 돼도 총액은 약 164,000,000원으로 거의 변하지 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 예정대로 적용되면 해당 임차인 인수는 실질 0원*, 실질취득가는 73,010,000원입니다. 최근 거래 150,000,000원보다 낮아 가격 여지가 생기지만, 비교 거래의 면적이 더 크고 표본이 1건뿐이며 최근 추세도 -30.3%입니다. 결론은 명확합니다. 권리의 승부처는 확약서의 원본과 이행, 가격의 승부처는 39.28㎡ 개별 시세 확인입니다.