인천지방법원 2025타경511442. 인천 서구 공촌동 ‘미우해드리움’ 101동 14층 1404호, 전용 46.895㎡ 아파트입니다. 감정가는 189,000,000원이고 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 64,827,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보면 감정가의 약 34% 가격이지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
핵심은 을구 1번 임차권자 조응경입니다. 임대차계약은 2021.04.20, 확정일자는 2021.04.27, 전입·점유는 2021.05.21이며 보증금은 205,000,000원입니다. 2023.07.04 임차권등기가 되었고, 데이터상 말소기준권리보다 앞서며 배당으로 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511442 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 공촌동 309-2 미우해드리움 101동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 46.895㎡ · 20층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 신유영 (2019.05.13 매매 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 64,827,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 감정 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차권’이 먼저다
이 사건의 기준권리는 2025.08.08 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.07.04 을구 1번 주택임차권등기는 데이터상 매각으로 소멸하지 않고, 조응경의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 부족액을 인수합니다. 현재 최저가 64,827,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 1,566,886원을 제외한 63,260,114원이 조응경에게 배당되고, 141,739,886원이 미배당으로 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 추가 미상 위험 존재
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조응경 | 2021.05.21 | 2021.04.27 | 205,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 최용운 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김희수 | 2024.11.25 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없으므로, 데이터상 실제 임차인 3명으로 봅니다. 조응경은 보증금·전입·확정일자·임차권등기가 모두 확인됩니다. 반면 최용운과 김희수는 2024.11.25 전입 사실은 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 맞습니다. 이 두 사람의 인수 위험은 조응경의 141,739,886원과 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 35.3%가 아니라 실질취득 약 2.05억으로 비교
미우해드리움은 110세대, 2018.01.31 준공입니다. 최근 12개월 실거래 3건의 평균은 183,666,666원, 최신 거래는 2026.02의 178,000,000원입니다. 전체 9건 평균은 203,111,111원이지만 과거 235,000,000원·250,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 50.76㎡ | 10 | 178,000,000원 |
| 2025.03 | 50.76㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 2025.03 | 45.43㎡ | 18 | 184,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 183,666,666원 |
최저가만 보면 최근 12개월 평균의 35.3%입니다. 하지만 이 비율은 이 사건의 실제 가격 메리트를 설명하지 못합니다. 조응경 보증금 기준 실질취득 약 205,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 111.6%, 최신 거래 178,000,000원의 약 115.2%입니다. 즉 알려진 권리만 반영해도 최근 시세보다 낮지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,827,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,566,886원 |
| 1. 임차인 조응경 보증금 | 205,000,000원 | 63,260,114원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 조응경 보증금 중 141,739,886원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 신청채권 205,000,000원은 예상배당 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 조응경 인수액 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 64,827,000원 | 141,739,886원 |
| 4회 유찰 시 | 45,378,900원 | 160,837,920원 |
| 5회 유찰 시 | 31,765,229원 | 174,206,545원 |
낙찰가가 64,827,000원에서 45,378,900원, 31,765,229원으로 내려가도 조응경의 미배당 보증금 인수액은 141,739,886원에서 160,837,920원, 174,206,545원으로 커집니다. 따라서 유찰이 반복된다고 해서 실질취득가가 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 구조가 이 사건에서 최저가 할인율을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없는 이유입니다.
⑥ 등기상 추가 체크 — 민간임대주택등기
갑구 5-1에는 2022.11.25 민간임대주택등기가 있습니다. 원인은 2019.05.17 민간임대주택 등록이며, 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 조응경의 임차권 인수 문제와 별개로 원본 등기와 매각물건명세서를 함께 확인해야 할 사항입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 공촌초등학교 북서측 인근으로 아파트·연립주택·단독주택이 혼재하며, 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 아시아드경기장역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 20층 건물의 14층이며, 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
- 환금성. 110세대 규모이고 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 평균은 183,666,666원이며 이전 거래군 대비 13.7% 하락했습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 64,827,000원이 아니라 조응경 보증금 인수까지 포함한 약 205,000,000원을 가격 비교 기준으로 보세요.
- 조응경 잔액 인수. 현재 회차 예상 미배당 141,739,886원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 최용운·김희수 확인. 두 사람은 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 실제 보증금 규모를 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기와 경매 후 처리 관계를 매각물건명세서·등기 원본에서 확인하세요.
- 하락장 보정. 최근 12개월 평균 183,666,666원, 최신 거래 178,000,000원, 최근 추세 -13.7%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “6,482만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 189,000,000원의 약 34%까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조를 반영하면 전혀 다른 모습입니다. 조응경의 임차보증금 205,000,000원이 선순위로 존재하고, 현재 예상배당 후에도 141,739,886원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 알려진 권리만 기준으로 해도 실질취득은 약 205,000,000원 수준입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 183,666,666원, 최신 거래는 178,000,000원이고, 최근 가격 흐름도 이전 대비 13.7% 하락했습니다. 여기에 최용운·김희수의 보증금·확정일자가 미상이라 추가 인수 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 미상 임차인 위험입니다.
