인천지방법원 2025타경511572. 청라1동 행정복지센터 남서측 인근의 청라에일린의뜰 7층 701호로, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 권용범은 2022.07.21. 거래가 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 감정가 96,000,000원의 49%인 47,040,000원이며 두 차례 유찰된 상태입니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 김봉호의 선순위 임차권과 말소동의 확약서입니다. 김봉호는 2022.06.30. 전입·점유를 시작해 말소기준권리인 2022.12.01. 국세 압류보다 빠르고, 임차보증금은 110,000,000원입니다. 현재 회차 배당안에서는 집행비용을 제외한 45,793,280원만 임차인에게 배당되고, 나머지 64,206,720원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이 됩니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 김봉호 관련 인수액은 실질 0원*입니다. 등기 및 명세서상 별도의 실제 임차인은 확인되지 않으며, 주택도시보증공사는 임차인이 아니라 가압류권자이자 경매신청채권자로 표시돼 있어 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511572 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 162-22 청라에일린의뜰 제7층 제701호 · 인천광역시 서구 청라라임로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 임차권 범위 34.18㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 7층 · 석재붙임 및 강화유리 판넬 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 권용범 (2022.07.21. 소유권 취득 · 거래가 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 등기 발급 | 2026.07.28 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
과거 인천축산업협동조합 근저당은 2021.05.25. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.12.01. 파주세무서장의 국세 압류입니다. 김봉호의 전입·점유일 2022.06.30.은 이 압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 인천광역시 서구 압류, 강제경매개시결정, 용인시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉호 주거 · 임차권등기 제7층 701호 34.18㎡ 전부 | 2022.06.30. | 2022.06.13. | 110,000,000원 | 2024.08.05. 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* 룰상 64,206,720원 |
임대차계약일은 2022.06.11., 확정일자는 2022.06.13., 전입 및 점유개시일은 2022.06.30.입니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 최저가 47,040,000원에서는 집행비용을 제외한 배당재원이 보증금보다 작아 전액 변제되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 47,040,000원으로 감정가 96,000,000원의 49%입니다. 소유자가 2022.07.21. 취득할 당시 등기상 거래가액은 100,000,000원이지만, 이 과거 취득가만으로 2026년 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 평가하지 않습니다.
또한 두 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 응찰 수요가 형성되지 않았다는 결과입니다. 확약이 유효하면 최저가만 부담하는 구조가 되지만, 확약을 반영하지 않으면 실질취득은 최저가 47,040,000원에 규칙상 인수액 64,206,720원이 더해지는 구조입니다. 따라서 가격 비교의 출발점도 반드시 확약 확인 여부에 따라 나눠야 합니다.
확약 확인 후: 실질취득은 47,040,000원*으로 낮아지지만, 최근 실거래 확인 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 | 약 매각가의 2.7% 추정 |
| 1. 임차인 김봉호 보증금 | 110,000,000원 | 45,793,280원 | 부족분 64,206,720원 · 확약 미반영 시 매수인 인수 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 658,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 110,000,000원 | 0원 | 신청채권 미충족 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있습니다. 세액이 반영되면 임차인 배당액과 규칙상 미배당액도 달라질 수 있습니다. 확약에 따른 실질 인수 0원 판단은 별도로 적용합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라1동 행정복지센터 남서측 인근으로, 대단위 아파트·다세대주택·학교·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측과 남측으로 폭 약 20m 내외 도로, 서측으로 폭 약 15m 내외 도로에 접합니다.
- 용도. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 토지는 오피스텔·사무소·금융업소·제1·2종 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로, 공시지가는 4,642,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화전 설비가 있으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 말소동의 대상이 김봉호의 주택임차권 전부인지, 조건·기한·예외가 있는지 확인해야 합니다.
- 실제 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점에 말소되는지, 별도 서류나 협조가 필요한지 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 확약 미반영 시 현재 회차 규칙상 인수액은 64,206,720원입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인해 실제 임차인 배당액 변동을 점검해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 12개월 거래와 현재 매물을 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 이용·점유 확인. 감정상 업무시설(오피스텔) 이용과 임차권등기상 주거 사용이 함께 나타나므로 현장 점유 및 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 확인. 관리비 체납과 잔존 물품, 출입 가능 여부 및 인도 절차를 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저”
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 47,040,000원까지 내려왔습니다. 표면만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 김봉호의 전입일이 말소기준 압류보다 빠르기 때문에 확약이 없다면 현재 회차에도 64,206,720원의 미배당 보증금이 남습니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 낮아져도 미배당·인수액은 오히려 증가합니다.
반대로 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하고 실제 말소까지 이행된다면, 주된 인수위험은 실질 0원*으로 전환됩니다. 이 사건은 “최저가가 얼마인가”보다 “확약서가 정확히 무엇을 보장하고 언제 말소되는가”가 먼저인 조건부 물건입니다. 권리 결론은 확약 확인 전 보류, 확인 후 인수 0원*이며, 가격 결론은 최근 실거래를 별도로 확인한 뒤 내려야 합니다.