인천지방법원 2025타경511817. 인천 부평구 십정동 더베리타스 제1동 제2층 제202호 오피스텔입니다. 감정가는 120,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 최저매각가는 41,160,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 큰 폭의 가격 하락처럼 보이지만, 이 사건은 경매 최저가격과 매수인이 최종적으로 부담할 금액을 반드시 분리해야 하는 물건입니다.

핵심은 2024년 등기된 김시라의 주택임차권입니다. 임차보증금은 178,000,000원이고 전입일과 확정일자가 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 공제한 배당액은 40,019,120원에 그치며, 나머지 137,980,880원은 매수인 인수로 추정됩니다. 게다가 별도로 전입한 손영란·정승진의 임대차 내용과 보증금도 확정되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시결정 이전 임차권이 핵심

계양새마을금고의 채권최고액 1,820,000,000원 근저당은 2017.09.11 이미 말소됐고, 신한은행의 채권최고액 151,200,000원 근저당 역시 2022.03.10 말소됐습니다. 따라서 과거 근저당 금액을 현재 살아 있는 매수인 인수채무로 더해서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준으로 제시된 것은 2025.08.26 강제경매개시결정입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸할 예정이지만, 그보다 앞선 김시라의 임차권과 별도 점유자들의 권리관계는 독립적으로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 확인된 보증금과 미상 보증금을 분리

임차 관련 명의자는 김시라·손영란·정승진입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 다만 손영란·정승진에 대해서는 보증금과 임대차계약 내용이 확인되지 않아 세 명이 각각 독립된 보증금채권을 가진 임차인인지까지 확정할 수 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

현재 최저가 41,160,000원으로 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,140,880원을 제외한 금액이 김시라의 보증금 배당에 사용됩니다. 김시라가 받는 예상배당은 40,019,120원이며, 미배당 보증금은 137,980,880원입니다.

현재 회차의 배당 추정에 따른 금액입니다. 실질취득비용에는 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용이나 손영란·정승진의 별도 권리에서 발생할 수 있는 추가 부담을 포함하지 않았습니다. 말소동의 확약서의 법적 효력에 따라 실제 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,160,000원 가정)

추정 배당은 집행비용 1,140,880원과 김시라 배당 40,019,120원으로 매각대금 41,160,000원 전액이 소진되는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 김시라 보증금은 각각 기재하되, 동일 채권의 대위·승계 관계인지 확정되지 않았으므로 별개의 실제 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당순위와 권리귀속은 원본 서류 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락의 착시

4회 유찰 시 최저가는 28,812,000원으로, 5회 유찰 시에는 20,168,400원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 보증금 인수 추정액은 각각 150,106,616원, 158,594,631원으로 증가합니다. 따라서 낙찰가격만 낮아진다고 매수인의 경제적 부담이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.

⑥ 시세 비교 — 거래가격 검증 전에는 저가 판단 금지

이 물건은 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 시장 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

우선 비교해야 할 기준은 최저매각가 41,160,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득 추정액 179,140,880원입니다. 손영란·정승진의 권리가 추가 부담으로 확정된다면 실질취득비용은 더 높아질 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천교통공사 서측 인근에 위치하며, 경인국도변 주상지대에 속합니다. 주변은 상업·주거 기능이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 서측 동암역, 남측 간석오거리역이 위치하고 동측은 경인국도에 접합니다. 감정요항표상 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 12층 복합용도 건물입니다. 제1종근린생활시설과 업무시설 등이 함께 구성되어 있습니다. 대상 호실의 공부상 용도는 오피스텔입니다.
• 설비. 일반적인 상하수도설비와 위생설비를 갖추고 있습니다. 외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감이며 창호는 섀시창호입니다.
• 도로. 동측 광대로에 접하고 있으며, 토지는 정방형으로 인접 토지와 등고평탄합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다. 토지거래 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 및 취득 시점에 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 교통 접근성은 확인되지만, 동일 유형의 최근 실거래가격과 거래량이 확인되지 않아 실제 매도 가능 가격과 매각 소요기간은 판단하기 어렵습니다. 인수 위험을 반영한 취득원가를 기준으로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 임차권등기 말소에만 한정되는지, 대항력 포기와 미배당 보증금에 대한 매수인 청구 포기까지 포함하는지 정확한 문구를 확인해야 합니다.
• 김시라 임차보증금. 178,000,000원의 채권 귀속, 우선변제 및 배당요구 내용, 배당 후 미반환액의 법적 귀속을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권. 신청채권 178,000,000원과 김시라 보증금 사이의 대위·승계 관계를 확인하고, 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 손영란·정승진. 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자 및 김시라와의 관계를 확인해야 합니다. 두 사람을 무조건 독립된 대항력 임차인으로 단정하거나 반대로 인수 위험이 없다고 처리해서는 안 됩니다.
• 실질취득원가. 현재 회차의 179,140,880원은 김시라 인수액을 반영한 추정치입니다. 추가 임차보증금·세금·관리비·명도비 등이 발생하면 이를 별도 반영해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 건물과 유사 면적 오피스텔의 최근 거래, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 낙찰가 할인율만으로 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 매각 진행 상태. 제시된 매각기일은 2026.08.26입니다. 실제 매각 실시 여부와 매각 결과, 매각허가 및 대금납부 진행 상태를 법원에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 확약서 원문과 점유관계를 교차 검증해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다”

이 사건의 핵심은 41,160,000원이라는 최저가가 아니라 178,000,000원의 임차보증금입니다. 현재 배당 추정에 따르면 매수인 인수액은 137,980,880원이고, 낙찰가를 더한 실질취득비용은 179,140,880원입니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 권리관계 확인 요소이지만, 대항력 포기와 잔여 보증금 청구권 포기까지 확인되지 않은 상태에서 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 또한 손영란·정승진의 미상 임차관계는 확약과 별도로 남습니다.

따라서 이 물건은 실질취득비용 약 1.78억원, 확약의 법적 효력 미확정, 추가 점유자 위험, 최근 시세 미확인을 함께 고려해야 합니다. 경매 최저가가 더 내려가더라도 보증금 인수가 늘어나는 구조이므로, 권리관계와 실제 취득원가가 확정되기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.