58,800,000원
인천지방법원 2025타경511817. 부평구 십정동 더베리타스 제1동 2층 202호 오피스텔입니다. 소유자 조석훈은 2022년 3월 이 호실을 거래가 178,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 청구금액 178,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 두 차례 유찰된 58,800,000원입니다.
등기부상 과거 계양새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리판정의 기준은 2025년 8월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 김시라의 주택임차권등기는 이보다 앞선 2024년 2월 22일에 등기됐고, 전입일은 2022년 3월 10일, 확정일자는 2022년 2월 17일입니다. 따라서 확약을 고려하지 않으면 매각으로 소멸하지 않고 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511817 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 476-10 더베리타스 제1동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 경인로 673 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.03.16. 매매, 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 확약은 한 명에게만 적용된다
* 김시라 임차권 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 실제 매각 및 말소절차에 정상 반영되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 120,658,400원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손영란 | 2024.12.12 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정승진 | 2025.03.10 / 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김시라 2층 202호 33.9243㎡ 전부 | 2022.03.10 / 2022.02.17 | 178,000,000원 | 있음 2024.02.22 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도 채권자이며 임차인 수에 포함하지 않습니다. 김시라는 전입·확정일자·임차권등기·배당요구가 모두 확인되지만, 손영란과 정승진은 핵심 금액과 권리요건이 미상입니다. 따라서 확약으로 김시라 문제가 해소되더라도 전체 임차 위험이 모두 해소되는 것은 아닙니다.
③ 실질취득 구조 — 최저가 58,800,000원만 보면 안 된다
확약을 적용하지 않는 원칙적 배당 구조에서는 김시라가 매각대금에서 57,341,600원을 배당받고, 보증금 부족분 120,658,400원이 남습니다. 이 경우 매수인의 자금 부담은 최저가 58,800,000원에 인수액을 더한 179,458,400원으로, 보증금 178,000,000원 수준에서 사실상 고정됩니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 인수액이 커지기 때문에 단순히 유찰 횟수만 늘어난다고 실질취득액이 크게 낮아지는 구조가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 김시라 미배당 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 120,658,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 137,980,880원 | 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 150,106,616원 | 실질 0원* |
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 김시라 보증금 | 178,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김시라의 보증금 부족분은 120,658,400원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서가 정상 반영되면 해당 인수는 실질 0원*입니다. 손영란·정승진은 보증금이 확인되지 않아 배당표에 금액으로 반영되지 않았으며, 별도의 인수 가능성이 남습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 제1종근린생활시설과 업무시설 등이 함께 있는 지하 1층·지상 12층 복합용도 건물의 2층 202호입니다.
- 입지. 감정평가서에는 남동구 간석동 소재 인천교통공사 서측 인근, 경인국도변 주상지대에 위치한다고 기재돼 있습니다.
- 교통. 서측 경인전철 동암역, 남측 인천지하철 1호선 간석오거리역이 있으며 동측으로 경인국도에 접해 대중교통 상황이 편리한 지역으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 정방형의 평탄한 토지로 복합용도 건물 부지로 이용 중이며, 동측으로 광대로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 및 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조이며 외벽은 콘크리트 위 페인팅, 창호는 섀시창호입니다. 일반적인 상하수도·위생설비를 갖추고 있고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 김시라의 을구 5번 임차권 전부인지, 말소 조건과 제출 효력을 매각기일 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 손영란 보증금 확인. 2024.12.12. 전입자의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 정승진 보증금 확인. 2025.03.10. 전입자의 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있으면 최저가에 더해 입찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 감정가의 49%라는 숫자는 김시라 확약과 미상 임차인 문제가 모두 해소된 뒤에만 의미가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 3명의 실제 점유 여부와 퇴거 조건을 확인하고 인도명령 또는 별도 명도협의 가능성을 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 기재된 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.이므로 매각기일과 취득 시점에 적용되는 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 전입세대 자료를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “확약 1건이 임차 위험 전체를 지우지는 않는다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 김시라의 보증금 178,000,000원입니다. 현재 회차에서 미배당되는 120,658,400원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정상 반영되면 해당 임차권 인수는 실질 0원*이 됩니다.
그러나 이 결론은 김시라 한 명에게만 적용됩니다. 손영란과 정승진은 보증금과 확정일자가 미상이고, 전입일은 모두 강제경매개시결정일보다 앞섭니다. 따라서 최종 실질취득액은 현재 최저가 58,800,000원으로 확정되지 않으며, 두 사람의 보증금에 따라 추가 인수가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 근거도 없어 감정가의 49%라는 이유만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다.
김시라 확약은 긍정적이지만, 미상 임차인 2명이 남아 권리와 가격 모두 보류. 확약 원본과 두 전입자의 임대차 금액을 확인하기 전에는 낮은 최저가보다 미확정 인수액을 먼저 봐야 하는 사건입니다.