인천지방법원 2025타경511821. 인천 서구 검암동 ‘아델하임’ 3층 303호, 전용 35.58㎡의 다세대주택입니다. 감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 55,860,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 동일 면적 실거래 평균의 절반 수준이지만, 이 사건은 가격보다 먼저 112,000,000원 주택임차권의 승계 여부를 풀어야 합니다.
말소기준권리는 2023.08.04. 동수원세무서장의 압류입니다. 임차권등기 자체는 2023.10.26. 접수됐지만, 경정된 등기내용에는 임대차계약일 2019.10.01., 확정일자 2019.10.04., 주민등록 및 점유개시일 2019.11.29.가 기재돼 있습니다. 기재된 날짜만 놓고 보면 임차인의 대항요건이 말소기준보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금을 매수인이 승계할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 승학로402번길 25-8, 아델하임 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.58㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 3층 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.05.09. · 총 8세대 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.16. 거래가 112,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 112,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2011년과 2016년에 설정됐던 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2023.08.04. 국세 압류이며, 그 뒤의 인천광역시 서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 주택임차권입니다. 접수일은 기준권리보다 늦지만 등기된 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 기준권리보다 앞서므로, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임대차·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수현 주거 · 303호 전부 | 최초 계약 2019.10.01. 주민등록·점유 2019.11.29. 갱신 계약 2021.10.28. | 112,000,000원 | 대항력 있음 등기 기재일 기준 | 요구 있음 확정 2019.10.04. · 요구 2023.11.16. | 실질 0원* HUG 말소동의 확약 |
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행된다는 전제입니다. 확약은 이수현 관련 임차권에만 적용되며, 현장에서 별도 점유자나 별도 임대차가 확인될 경우 그 권리는 별도로 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 확약이 유효할 때만 절반 가격
아델하임은 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 전용 35.58㎡와 일치하는 실거래는 2건입니다. 평균은 116,000,000원, 최신 거래는 2022.02.의 112,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 35.58㎡ | 3 | 112,000,000원 |
| 2021.07 | 35.58㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 평균 | 35.58㎡ | 2건 | 116,000,000원 |
확약이 유효해 실질취득액이 55,860,000원으로 확정된다면 실거래 평균의 48.2%, 최신 거래가의 약 49.9%입니다. 감정가 114,000,000원도 실거래 평균의 약 98.3%로 평가됐기 때문에, 현재 최저가는 수치상 큰 할인 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,405,480원 |
| 1. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 112,000,000원 | 54,454,520원 |
| 미배당 | - | 57,545,480원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 실질 인수 | - | 0원* |
세금 압류의 구체적인 세액과 당해세·최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당순서와 주택도시보증공사의 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 해당 임차권에 대한 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 배당 부족액은 매수인 승계액으로 연결되지 않는다는 분석입니다.
⑤ 유찰 회차별 미배당 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질 인수* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 55,860,000원 | 54,454,520원 | 57,545,480원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 39,102,000원 | 37,998,164원 | 74,001,836원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 27,371,400원 | 26,478,715원 | 85,521,285원 | 0원* |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 총부담이 보증금 수준에서 유지됩니다. 현재 회차는 113,405,480원, 3회 유찰 가정은 113,103,836원, 4회 유찰 가정은 112,892,685원입니다. 이 사건에서 유찰에 따른 가격 하락이 실제 매수인 이익으로 이어지는 이유는 오직 확약으로 인수액이 0원이 되기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서인천고등학교 남측 인근이며, 주변은 유사형 다세대주택과 공동주택이 혼재합니다. 주위 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2011.05.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 기본 위생·급배수·가스·난방설비가 설치돼 있으며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,611,000원/㎡입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 실거래가 2건에 불과합니다. 실거래 평균은 참고값으로만 사용하고 실제 매도기간과 수리비를 보수적으로 잡아야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 이수현의 보증금 112,000,000원 전부인지, 조건·기한·절차가 무엇인지 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 별도 동의서 제출이 필요한지, 말소에 필요한 서류와 처리 시점을 집행법원 및 주택도시보증공사에 확인하세요.
- 별도 점유자. 감정 당시 폐문부재였고 임대관계가 확인되지 않았습니다. 전입세대 열람·현황조사·현장 방문으로 확약 대상 밖 점유자가 있는지 대조하세요.
- 내부 상태. 내부가 확인되지 않아 수리 범위를 판단하기 어렵습니다. 누수·보일러·창호·결로와 공용부분 상태를 확인해 수리비를 응찰가에 반영하세요.
- 세금·관리비. 국세 및 지방세 압류액, 당해세 여부와 공용부분 관리비 체납액을 별도로 확인하세요.
- 환금성 검증. 2022.02. 이후의 인근 다세대 실거래와 현재 매물을 확인해 116,000,000원이라는 평균이 현재 시장에서도 유효한지 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구서 원본을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약 확인형 물건”
이 물건은 최저가 55,860,000원만 보면 실거래 평균의 48.2%라 매우 저렴해 보입니다. 그러나 확약이 없다면 미배당 보증금 57,545,480원이 더해져 총부담이 113,405,480원으로 올라가며, 최신 거래가 112,000,000원과 거의 같아집니다. 즉 가격 메리트는 유찰에서 생긴 것이 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 선순위 임차권을 제거해 주는 데서 생깁니다.
확약서의 범위와 이행 절차를 원문으로 확인하고 별도 점유자가 없다는 사실까지 검증하면 실질취득액 55,860,000원의 조건부 가격 메리트가 인정됩니다. 반대로 둘 중 하나라도 불명확하면 보증금 승계와 명도 위험이 되살아납니다. 가격은 매력적이지만 권리는 서류 확인 전까지 미완성. 이 사건의 결론입니다.