인천지방법원 2025타경511828. 인천 미추홀구 용현동 엘리시아 5층 503호 다세대입니다. 소유자 조석훈은 2022.05.06. 거래가 160,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 국승구의 선순위 주택임차권입니다. 임차인은 2022.05.04. 주민등록과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.31., 임차권등기는 2024.02.29. 마쳐졌습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.10.18. 미추홀구 압류이므로, 확약이 없다면 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 붙습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 5번 주택임차권등기가 인수권리로 기재되면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 본 분석에서는 국승구 임차권에 한해 실질 인수 0원을 적용합니다. 확약은 이 임차권에만 적용되므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서에서 다른 점유자가 추가로 확인된다면 그 권리는 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 622-93 엘리시아 5층503호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 실거래 매칭 면적 53.8㎡ · 5층 503호 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.05.06. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 63,455,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2012.01.10 / 12세대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
과거 이문1동2동새마을금고 근저당과 우리은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2024.10.18. 미추홀구 압류이고, 국승구의 주민등록·점유와 주택임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 임차권 자체만 보면 선순위 인수형이지만, 이 사건에는 HUG의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 국승구 | 5층 503호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.04 | 2022.03.31 | 160,000,000원* | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 등기부 주택임차권에는 임차보증금 160,000,000원이 기재되어 있습니다. 확약이 없다면 말소기준보다 앞선 임차권으로 인수 검토 대상이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 등기부의 두 계약 기재 금액은 각각 160,000,000원으로 동일하며 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 48.8%지만, 거래 시차와 하락 추세를 같이 봐야 한다
실거래 집계상 면적 53.8㎡가 일치하며 확인된 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 160,000,000원이 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 53.8㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2022.04 | 53.8㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.8㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
실질취득 기준 63,455,000원은 실거래 집계의 최근 12개월 평균 130,000,000원 대비 48.8%입니다. 숫자만 놓고 보면 감정가와 최근 거래보다 크게 낮아진 상태입니다. 하지만 최신 실거래가 2023.10이고, 최근 거래가격은 이전 구간보다 -18.8% 낮아진 것으로 집계됩니다. 따라서 130,000,000원을 2026.08.26. 매각기일의 확정 시세처럼 적용해 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,455,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,542,190원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 61,912,810원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구액 160,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 61,912,810원이며 98,087,190원의 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이고, 국승구 임차권 역시 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수 0원으로 판단합니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 승계액을 같은 것으로 보아서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰(감정가 34%) | 63,455,000원 | 61,912,810원 | 98,087,190원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 44,418,500원 | 43,218,967원 | 116,781,033원 | 0원 |
| 5회 유찰 시(감정가 17%) | 31,092,949원 | 30,133,276원 | 129,866,724원 | 0원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정치입니다. 회차별 가격이 낮아져도 본 데이터의 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·실거래 집계 기준)
- 용도. 다세대 물건이며 토지이용상황도 다세대로 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태에서 별도 세부 용도는 확인되지 않습니다.
- 규모. 실거래 집계상 12세대, 준공일 2012.01.10이며 매칭 면적은 53.8㎡입니다.
- 토지. 토지면적 162.1㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 1,709,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 확인된 동일 면적 실거래는 2건이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회·매각률 0.0%로 표시됩니다. 낮은 최저가와 별도로 매도 유동성을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약의 대상이 을구 5번 국승구 주택임차권인지, 말소 조건이 무엇인지 원문을 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 실행 확인. 등기부상 보증금 160,000,000원인 선순위 임차권이므로, 확약이 실제 매각 후 말소로 이어지는지 확인하지 않고 단순히 ‘인수 없음’으로 처리하면 안 됩니다.
- 추가 점유자 확인. 확약은 국승구 임차권에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에서 별도의 점유자가 확인되면 대항력·보증금·배당요구를 새로 판단해야 합니다.
- 시세 시차 확인. 최신 실거래가 2023.10 130,000,000원이므로, 2026.08.26 매각기일의 현장 매매호가와 최근 거래 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 실거래 집계상 최근 대비 이전 가격 변화가 -18.8%입니다. 과거 160,000,000원 거래나 전체 평균만으로 응찰 상한을 올리지 않는 것이 중요합니다.
- 환금성 점검. 12세대 다세대이고 이미 3회 유찰되었습니다. 매수 후 재매각까지 고려해 실제 매수층과 거래 빈도를 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본자료와 체납관리비를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 이 사건은 확약이 구조를 바꾼다”
등기부만 보면 이 물건은 단순한 저가 다세대가 아닙니다. 국승구는 2022.05.04. 주민등록·점유를 시작했고, 2024.02.29. 주택임차권등기를 마쳐 2024.10.18. 말소기준 압류보다 앞섭니다. 등기부상 임차보증금도 160,000,000원이라 원칙적으로는 인수 위험이 핵심인 사건입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되면서 결론이 달라집니다. 국승구 임차권에 대한 실질 인수는 0원, 따라서 현재 회차의 실질취득 기준액은 63,455,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균·최신 거래 130,000,000원의 48.8%입니다.
다만 가격만 보고 등급을 높게 볼 단계도 아닙니다. 최신 실거래가 2023.10에 머물고, 거래 표본이 2건이며, 가격 추세는 -18.8%, 현재까지 3회 유찰되었습니다. 결국 이 사건의 핵심은 “1.6억 임차권 확약의 실제 말소 가능성을 원문으로 확인하고, 오래된 실거래 대신 현재 다세대 시장의 환금성을 다시 검증하는 것”입니다.
