수원지방법원 2025타경56596. 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 219-28 일원의 대지·토지와 일반철골구조 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설로, 연번(2)은 1층 제조업소·2층 사무소, 연번(4)은 1층 제조업소로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
등기상 핵심은 2024.03.20. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 1,812,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 뒤의 신한은행 근저당권 650,000,000원, 제이에스카인드 근저당권 400,000,000원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 중소기업은행 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56596 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 갈담리 219-28 · 경기도 용인시 처인구 모현읍 백옥대로 2182-43 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 경사지붕 · 연번(2) 2층, 연번(4) 1층 |
| 소유자 | 주식회사오토픽스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 2,394,285,610원 / 1,173,199,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 청구액 | 1,540,707,193원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.20. 접수된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤 순위로 설정된 신한은행 근저당권, 이후 제이에스카인드 근저당권, 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 중소기업은행 근저당권 3건과 변경등기는 2024.03.21. 해지에 따라 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 조사된 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사에스디파츠(권순도) | B동 2층 | 2024-07-03 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사팬오토(고정림) | B동 3층 33.0000㎡ | 2024-09-02 | 65,000,000원 | 15,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 에스제이파츠(정성욱) | 210.6500㎡ | 2025-01-16 | 미상 | 1,000,000원 | 대항력 없음 보증금 미상 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 세 임차인 모두 전입일이 말소기준일인 2024.03.20.보다 늦어 대항력이 없습니다. 주식회사 에스제이파츠(정성욱)는 보증금이 확인되지 않았으므로 해당 금액은 추가 확인이 필요하지만, 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 조사돼 있습니다.
③ 현재 회차 배당 — 선순위 근저당도 전액 회수 불가
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,131,990원 |
| 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 1,812,000,000원 | 1,159,067,010원 |
| 근저당 · 주식회사신한은행 | 650,000,000원 | 0원 |
| 근저당 · 주식회사제이에스카인드 | 400,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 1,173,199,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 14,131,990원을 제외한 1,159,067,010원이 선순위 근저당권자에게 배당됩니다. 채권최고액 합계 2,862,000,000원 중 미배당액은 1,702,932,990원입니다. 신청채권자 청구액 1,540,707,193원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 구조는 동일
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 | 49% | 1,173,199,000원 | 1,159,067,010원 | 1,702,932,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 821,239,300원 | 810,626,907원 | 2,051,373,093원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 574,867,510원 | 566,718,835원 | 2,295,281,165원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. ‘갈천교’ 남동측 인근으로 공장·창고·주택과 노변 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류소가 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 연번(2)은 1층 제2종근린생활시설 제조업소, 2층 제2종근린생활시설 사무소이며 연번(4)은 1층 제2종근린생활시설 제조업소입니다.
- 구조. 연번(2)은 일반철골구조 경사지붕 2층, 연번(4)은 일반철골구조 경사지붕 1층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비 및 급·배수시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 자연녹지지역입니다. 토지는 완경사·사다리형이고 세로한면(가)에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·(한강)수변구역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 매각 대상의 토지·건물·제시외 부분을 현장에서 정확히 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 조사된 3명 모두 대항력은 없지만 실제 사용·퇴거·인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 주식회사 에스제이파츠(정성욱)의 보증금은 확인이 필요합니다.
- 실거래 부재. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 공장용지·근린생활시설의 실제 거래가격과 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·공장설립승인지역·수변구역·수질보전특별대책지역 등 이용규제가 중첩돼 있어 향후 사용계획과의 적합성을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 1,702,932,990원은 채권자 측 손실 가능액이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 실제 활용성과 점유
현재 회차 최저매각가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 임차인 3명도 모두 후순위 전입이어서 매수인 인수 0원이라는 장점이 분명합니다.
반면 일괄매각·제시외 건물 포함, 공장용지와 제조업소·사무소 이용, 여러 토지이용규제, 현재 영업 점유까지 함께 검토해야 하는 물건입니다. 이미 2회 유찰됐다는 사실도 가격만이 아니라 수요층과 환금성을 점검해야 한다는 신호입니다. 결론은 권리 인수는 비교적 단순하지만, 현장·용도·환금성 확인 없이는 감정가 대비 할인율만으로 접근하기 어려운 사건입니다.
