인천지방법원 2025타경511932. 부평동 주원빌리지 에이동 5층 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사스마트하우징이고, 2020.03.02 소유권이전 당시 거래가액은 110,000,000원입니다. 이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 근저당이 아니라 임선경의 주택임차권입니다. 임선경은 2020.03.04 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2020.01.23이며 임차권등기는 2024.03.14 접수됐습니다.
강제경매개시결정은 2025.08.28 주택도시보증공사 명의로 접수됐습니다. 따라서 등기 순서만 보면 임선경의 주택임차권이 경매개시결정보다 앞서고, 자료상 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 원칙적으로는 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511932 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 512-3 주원빌리지 에이동 5층501호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물 내 제5층 제501호 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 등기에서 핵심이 되는 순서는 2020.03.02 소유권이전 → 2022.12.08 민간임대주택등기 → 2024.03.14 임선경 주택임차권 → 2025.08.28 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 자료상 말소기준은 2025.08.28 강제경매개시결정이고, 임선경의 임차권은 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임선경 | 제5층 제501호 39.895㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.03.04 | 2020.01.23 | 등기 기재 110,000,000원 / 115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 말소동의 확약 |
배당요구는 2024.03.14 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 이 임차인은 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복신고자로 표시된 것이 아니라 실제 임차인 1명으로 분류되어 있습니다. 따라서 보증금 자체를 다른 신고액과 중복 합산하지 않으며, 이번 분석에서는 해당 임차권에 제출된 말소동의 확약을 반영합니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 132,000,000원, 현재 최저매각가는 92,400,000원이고 4회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교사례의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 수치가 확인되지 않으므로 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 2. 갑구 17번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 90,336,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 115,000,000원 중 90,336,800원이 배당되고 24,663,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 임선경 임차권은 말소동의 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 근거리에 지하철1호선 부평역이 있습니다.
- 도로. 서측 장제로를 통해 인근지역과 연계됩니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있으며 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 현장 확인. 우편함에 수도전 정수 예고장이 있었던 것으로 감정평가 내용에 기재되어 있어 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원본 확인. 을구 13번 임선경 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 조건을 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 대항력 있는 선순위 임차권이므로 확약이 실제 매각 후 말소로 이어지는 절차를 확인하는 것이 핵심입니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 등기에는 110,000,000원과 115,000,000원이 계약별로 기재되어 있으므로 이를 합산 보증금으로 보지 않습니다.
- 가격 원본 확인. 4회 유찰만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 동일·유사 물건의 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 수도전 정수 예고장 기재가 있으므로 수도 관련 미납·사용 상태를 현장에서 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘임차권’보다 ‘확약의 유효성’
이 사건은 겉으로 보면 말소기준보다 앞선 대항력 임차권 때문에 위험도가 높은 구조입니다. 임선경의 주민등록과 점유가 2020년부터 이어지고, 임차권등기도 2024.03.14 접수돼 있기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 반영됩니다.
따라서 승부처는 두 가지입니다. 첫째는 이 확약이 실제 매각 후 임차권 말소까지 이어지는 조건을 원본으로 확인하는 것, 둘째는 92,400,000원이라는 현재 최저가가 실제 시세와 비교해 적정한지 확인하는 것입니다. 실거래 자료가 없는 상태에서는 4회 유찰이라는 숫자만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
