인천지방법원 2025타경511932. 부평동 주원빌리지 에이동 5층 501호, 전유부분 39.895㎡ 전부를 사용하는 아파트입니다. 현 소유자 주식회사스마트하우징은 2020년 3월 2일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 시기 임선경 씨가 점유와 전입을 갖추고 임대차를 시작했으며, 보증금은 최초 110,000,000원에서 갱신 후 115,000,000원으로 확인됩니다.
임선경 씨의 전입일은 2020년 3월 4일, 최초 확정일자는 2020년 1월 23일입니다. 이는 말소기준으로 산정된 2025년 8월 28일 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차권입니다. 원칙대로라면 임차권이 매수인에게 인수될 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해 실질 인수액은 0원으로 처리하되, 확약서의 대상·조건·말소 절차를 입찰 전에 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511932 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 512-3 주원빌리지 제에이동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 제5층 제501호 39.895㎡ 전부 · 5층 건물 중 5층 |
| 이용상태 / 구조 | 아파트 이용 중 · 철근콘크리트조 평지붕 |
| 소유자 | 주식회사스마트하우징 (2020.03.02. 소유권이전, 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (3회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 임대주택 등기 | 민간임대주택 등록 원인 2020.05.28. · 등기 2022.12.08. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 확약으로 정리
등기부에 기재된 과거 근저당권과 종전 경매개시결정은 이미 말소된 상태로 표시되어 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 13번 임선경 주택임차권입니다. 이 임차권은 강제경매개시결정보다 먼저 성립해 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 제출되어 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 승계는 실질 0원*
확인되는 실제 임차인은 임선경 1명입니다. 2020년 3월 2일 점유를 시작하고 2020년 3월 4일 전입신고를 마쳤으며, 최초 계약과 갱신 계약 모두 확정일자가 확인됩니다. 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자·배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임선경 제5층 제501호 39.895㎡ 전부 | 점유 2020.03.02. 전입 2020.03.04. | 2020.01.23. 2022.02.03. 배당요구 2024.03.14. | 110,000,000원 → 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 실질 0원* |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임선경 임차권등기의 말소와 인수 배제를 완결한다는 전제입니다. 확약이 이행되지 않거나 적용 조건이 충족되지 않으면 115,000,000원의 임차보증금 인수 위험이 다시 발생할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 낮다는 근거는 없다
현재 최저매각가는 132,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 사건에는 3회 유찰로 표시되어 있으나 현재 회차의 최저가율은 100%입니다. 따라서 유찰 횟수만 보고 할인된 물건으로 판단하면 안 됩니다.
주변 최신 실거래와 최근 12개월 평균을 대조하지 않은 상태에서는 132,000,000원이 시세보다 낮은지, 높은지 확정할 수 없습니다. 이 리포트는 가격 메리트에 가점을 주지 않으며, 실거래 원문과 동일 면적·유사 층 거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,648,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,352,000원 |
현재 매각가 132,000,000원 가정에서는 신청채권자 청구액 115,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 14,352,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차권 인수는 말소동의 확약의 정상 이행을 전제로 실질 0원* 처리했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천부흥초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트·다세대주택·오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선 부평역이 있습니다. 서측 장제로를 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 미장스톤 및 석재 등, 창호는 새시 창호이며 전기·위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 중점경관관리구역입니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 현장 확인. 우편함에 수도전 정수 예고장이 확인됐으므로, 수도요금과 급수 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임선경 명의 을구 13번 주택임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 별도 조건과 이행 시점이 있는지 확인하세요.
- 보증금 변동. 최초 보증금 110,000,000원과 갱신 보증금 115,000,000원, 두 계약의 확정일자와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원문에서 대조하세요.
- 현재 회차. 3회 유찰 표기에도 최저가가 감정가 100%입니다. 매각기일과 최저매각가격의 변경·재진행 여부를 법원 공고에서 다시 확인하세요.
- 가격 상한. 최저가 132,000,000원을 주변 최신 실거래와 최근 12개월 거래에 대조하기 전에는 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 현재 점유. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 열쇠 인도와 명도 범위를 현황조사서 및 현장에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.08. 등기된 민간임대주택 표시의 말소 여부와 매각 이후 행정상 처리 절차를 확인하세요.
- 수도 상태. 수도전 정수 예고장의 사유, 미납액 및 현재 급수 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 서류와 교부청구 내역을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀리지만, 가격까지 싸지는 것은 아니다”
이 사건은 표면상 115,000,000원의 대항력 임차권이 있어 인수형 물건처럼 보입니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약이 정상 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수액이 0원*이고 실질취득액은 현재 최저가와 같은 132,000,000원입니다.
다만 이 결론은 확약서의 범위와 이행 조건이 원문대로 충족될 때만 유효합니다. 확약이 작동하지 않으면 현재 회차의 총 부담이 247,000,000원까지 늘 수 있고, 낙찰가가 보증금 아래로 떨어지는 회차에서는 실질취득액이 약 115,000,000원에 고정되는 인수형 구조가 되살아납니다. 또한 3회 유찰 표기에도 최저가는 감정가 100%이므로 가격 메리트는 인정하기 어렵습니다. 권리 결론은 확약 확인 후 통과, 가격 결론은 실거래 대조 전 보류. 이 물건의 승부처는 확약서 원본과 현재 회차 가격의 이중 확인입니다.