인천지방법원 2025타경511988. 미추홀구 숭의동 101동 2층 206호, 전용 59.159㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 264,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 129,360,000원입니다. 겉으로는 감정가의 절반 이하로 내려온 물건이지만, 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 선순위 대항력 임차인의 보증금과 말소동의 확약서입니다.
임차인 조정연의 전입·점유일은 2021.07.15이고 말소기준 가압류는 2023.01.03입니다. 보증금 225,000,000원 중 현재 최저가에서 배당되는 금액은 126,748,960원, 미배당액은 98,251,040원입니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 인수액이 커져 매수인의 총부담은 약 2.27억원대로 유지됩니다. 다만 본건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 그 확약이 유효하게 이행되는 전제에서만 임차인 인수액을 실질 0원으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 제101동 제2층 제206호 · 장천로94번길 21 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.159㎡ · 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.25 매매, 거래가액 290,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.12.31 / 24세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 인수는 확약에 달렸다
말소기준은 2023.01.03 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 조정연은 말소기준보다 앞선 2021.07.15에 전입·점유를 갖췄으므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 보증금 미배당액은 원칙상 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조정연 제2층 제206호 59.159㎡ 전부 | 225,000,000원 | 2021.07.15 | 2021.07.01 | 2023.07.26 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원* |
조정연은 임대차계약일 2021.06.26, 확정일자 2021.07.01, 전입·점유일 2021.07.15로 모두 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 배당요구도 2023.07.26에 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 기준 보증금 중 126,748,960원이 배당되고, 98,251,040원이 미배당됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·49% | 129,360,000원 | 98,251,040원 | 227,611,040원 | 129,360,000원* |
| 3회 유찰 시 34.3% | 90,552,000원 | 136,477,936원 | 227,029,936원 | 90,552,000원* |
| 4회 유찰 시 24.01% | 63,386,399원 | 163,154,556원 | 226,540,955원 | 63,386,399원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크므로 확약이 없다면 유찰될수록 매각가는 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 약 2.27억원대로 유지됩니다. 본건은 동일한 말소동의 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서만 매각가가 실질취득액이 됩니다.
④ 시세 비교 — 실질취득은 표본 평균의 44.2%, 그러나 거래시점 주의
같은 건물의 면적 일치 실거래 표본은 12건이며 거래월은 2021.07~2021.09입니다. 평균은 292,666,666원, 최신 거래는 2021.09의 290,000,000원입니다. 확약 반영 실질취득액 129,360,000원은 이 평균의 44.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 59.01㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.01㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 10 | 297,000,000원 |
| 2021.08 | 59.76㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2021.07 | 59.16㎡ | 6 | 294,000,000원 |
| 2021.07 | 59.76㎡ | 7 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,666,666원 |
수치만 보면 실질취득액과 실거래 표본 사이의 간극은 큽니다. 그러나 표본 거래월이 매각기일보다 상당히 앞선 2021.07~09에 집중돼 있으므로 이를 현재 시세와 동일하게 볼 수는 없습니다. 특히 이 건물 경매 통계는 평균 유찰 5.5회, 낙찰률 8.0%로 나타나 환금성이 낮은 편이라는 신호가 더 강합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 조정연 보증금 | 225,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 미배당액은 98,251,040원이며 원칙상 매수인 인수 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되는 경우 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 2020.12.31 사용승인을 받은 14층 건물의 2층 물건입니다.
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근으로 다세대주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통 수준입니다.
- 설비. 위생·상하수도·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 북측 포장도로에 접하며, 토지는 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용됩니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 내부는 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모이고 경매 평균 유찰 5.5회, 낙찰률 8.0%로 재매각과 자금회수 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 제출 문서가 조정연 임차권 전부를 대상으로 하는지, 말소 조건과 효력을 직접 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 잔금납부 후 실제 임차권등기가 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인하세요.
- 현장 점유관계. 감정평가 당시 이해관계인이 부재해 임대 여부를 파악하지 못했습니다. 조정연 외 점유자가 있는지 재조사해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.12 기재된 임대의무 및 임대료 증액기준 관련 등기의 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 비교. 실거래 표본은 2021.07~09 거래입니다. 현재 오피스텔 호가와 실거래를 별도로 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
- 환금성. 평균 유찰 5.5회·낙찰률 8.0%를 감안해 단기 매각을 전제로 한 입찰은 피하고 보유기간을 넉넉히 잡으세요.
- 관리비·부대비용. 미납 관리비, 명도비용, 취득 관련 비용은 배당표와 실질취득액에 포함되지 않으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “최저가는 싸지만, 안전성은 확약서가 결정한다”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 225,000,000원으로 최저매각가 129,360,000원보다 큽니다. 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 인수액은 98,251,040원이고, 유찰돼 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총부담은 약 2.27억원대로 유지됩니다.
반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 이행되면 조정연 임차권에 대한 실질 인수액은 0원*, 실질취득은 129,360,000원입니다. 이는 실거래 표본 평균의 44.2%지만, 표본 거래월이 2021년이고 평균 유찰 5.5회·낙찰률 8.0%인 소규모 오피스텔이라는 점을 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 조건부, 가격은 검증 필요, 환금성은 보수적으로입니다. 이 사건의 등급을 가르는 문서는 감정평가서가 아니라 말소동의 확약서 원문입니다.