67,130,000원
수원지방법원 2025타경56927. 병점역써밋프라움 에이동 8층 813호, 공부상 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 137,000,000원에서 두 번 유찰되어 67,130,000원까지 내려온 물건이지만, 권리구조를 먼저 보지 않고 가격만 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 임차인 국창운은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.12., 주민등록일과 점유개시일이 2022.02.28.이고 보증금은 150,000,000원입니다. 2024.03.04. 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준권리는 2024.12.02. 화성시 압류입니다. 국창운의 임차권은 이보다 앞서므로 원칙상 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 67,130,000원에서 집행비용 1,608,340원을 제외한 65,521,660원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 84,478,340원입니다. 확약을 반영하지 않는 원칙 계산이면 매수가 67,130,000원에 인수 84,478,340원을 더해 151,608,340원 수준이 되어, 최저가가 내려가도 실질 부담은 보증금 150,000,000원 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56927 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 8층 813호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 813호 |
| 소유자 | 황은비 · 2021.12.30. 매매, 2022.02.28. 소유권이전 · 거래가액 137,800,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 67,130,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 먼저다
이 사건의 말소기준은 2024.12.02. 화성시 압류입니다. 국창운의 임대차는 계약·확정일자 2022.01.12., 주민등록·점유 2022.02.28.로 말소기준보다 빠르고, 2024.03.04. 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 선순위 임차인 1명입니다. 이후 2025.07.17. 주택도시보증공사를 채권자로 하는 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·포기 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 국창운 | 전유부분 건물의 전부 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 2022.02.28 / 2022.01.12 | 있음 2024.03.04 | 있음 | 있음 | 보증금반환채권 양수인 주택도시보증공사 잔존청구 포기·말소 동의 |
국창운은 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 매각물건명세서상 국창운의 보증금반환채권 양수인으로 기재된 신청채권자이므로, 보증금 150,000,000원을 다시 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 67,130,000원으로 감정가 137,000,000원의 49%입니다. 두 번 유찰된 결과만 보면 할인 폭은 큽니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없어 시장가격 대비 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 사건은 원래 선순위 임차보증금 150,000,000원이 걸린 구조이므로, 단순히 ‘감정가의 절반’이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
다만 2026.06.09. 제출된 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 그대로 반영하면 현재 회차의 실질취득은 67,130,000원*입니다. 이 숫자는 감정가 대비로만 비교할 수 있으며, 실거래 시세와의 할인율은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,130,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,608,340원 |
| 1. 임차인 국창운 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 65,521,660원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 국창운 보증금의 미배당액은 84,478,340원입니다. 이는 포기서가 없을 때의 원칙상 매수인 인수액입니다. 2026.06.09. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액은 0원*으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병점초등학교 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·아파트단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 1호선 병점역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 8층 813호입니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 대로 및 중로에 접하고, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지목 대, 업무용 토지이며 공시지가는 4,074,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.06.09. 제출서류 확인. 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의의 문구·적용범위를 매각물건명세서 원문에서 대조해야 합니다.
- 원칙상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 배당모형의 미배당 84,478,340원은 포기서 미반영 원칙값이고, 본 분석의 실질 인수는 0원*입니다.
- 시세 단정 금지. 감정가의 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 임차권등기 말소에 필요한 동의서와 실제 처리 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 배당 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “절반 가격”보다 중요한 것은 포기서다
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 137,000,000원에서 두 번 유찰된 최저가 67,130,000원입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 포기서가 없다면 현재 회차에서도 84,478,340원이 남아 실질 부담이 151,608,340원에 이르고, 추가 유찰 시에도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 증가합니다.
이번 사건에서는 그 구조를 뒤집는 문서가 있습니다. 보증금반환채권 양수인인 주택도시보증공사가 2026.06.09. 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원*, 현재 실질취득은 67,130,000원입니다. 다만 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 포기·말소 동의 서류의 정확한 확인입니다.
* 포기·말소 동의 미반영 원칙상 현재 회차 매수인 인수액은 84,478,340원이며, 본문의 0원은 2026.06.09. 제출된 잔존 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영한 실질 인수액입니다.
